原標題：平息物業失職與業主對抗糾紛

　　——以蘭州某物(wu)業糾(jiu)紛案解(jie)讀民法典(dian)有關規定

　　受(shou)邀嘉賓：甘肅策橫律師事務所律師阮　磊

　　主持(chi)人：新甘(gan)肅·甘(gan)肅法治報記者李(li)曉云

　　本(ben)期(qi)主題：小物(wu)業(ye)(ye)、大民生(sheng)。近年來，隨著廣大居民對生(sheng)活(huo)居住(zhu)環境品質需求的(de)提升，因(yin)物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務引發(fa)的(de)矛盾(dun)糾紛備受社會各界關注。那(nei)么，業(ye)(ye)主究竟能否以(yi)“服(fu)務質量不達(da)標”作為抗辯理由(you)拒絕全額繳費？業(ye)(ye)主自行修復公共區域損害的(de)“私力救濟”行為，是否構成對物(wu)業(ye)(ye)合同義務的(de)合法(fa)(fa)(fa)替代？本(ben)期(qi)“舉案說法(fa)(fa)(fa)”針對這些(xie)法(fa)(fa)(fa)律問(wen)題，以(yi)蘭州某物(wu)業(ye)(ye)糾紛案解讀(du)民法(fa)(fa)(fa)典有關規定。

　　典型案例(li)：2024年(nian)(nian)，蘭州某小區業(ye)(ye)(ye)(ye)主張某亮(liang)因屋頂長期漏水(shui)，多次向(xiang)(xiang)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)反映(ying)無人處(chu)理(li)，拒(ju)絕繳納(na)2018年(nian)(nian)至2023年(nian)(nian)的物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)共(gong)計17403元(yuan)(yuan)。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)一怒(nu)之(zhi)下將張某亮(liang)告上法庭，要求其(qi)(qi)補繳物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)及違約金2000元(yuan)(yuan)，合計19403元(yuan)(yuan)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主張某亮(liang)辯稱，從2012年(nian)(nian)10月入住到2018年(nian)(nian)未拖欠物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)，其(qi)(qi)購買(mai)的是(shi)30樓(lou)頂層(ceng)(ceng)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)把(ba)樓(lou)頂的公共(gong)平臺讓給某住戶(hu)當花園(yuan)，種花種菜(cai)破壞了防水(shui)層(ceng)(ceng)，平臺從2017年(nian)(nian)年(nian)(nian)底(di)就(jiu)開始漏水(shui)，嚴(yan)重影(ying)響到正常生活，多次向(xiang)(xiang)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)反映(ying)后卻無人處(chu)理(li)，其(qi)(qi)自行修復(fu)了防水(shui)層(ceng)(ceng)，請求法院駁回訴訟請求。

　　裁判結(jie)果(guo)：法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)審理認為，《物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)協議》合法(fa)(fa)有效，當(dang)事人應全(quan)面(mian)履行(xing)自己的義務(wu)。樓頂(ding)系(xi)小區(qu)的共用部(bu)位，屬于(yu)物(wu)業(ye)的管理服(fu)(fu)務(wu)范(fan)圍。業(ye)主因樓頂(ding)種菜導致漏水問題向物(wu)業(ye)反(fan)映，一直未處理，直至(zhi)2024年業(ye)主自行(xing)修復，物(wu)業(ye)構成違(wei)約。從業(ye)主提供(gong)的照片(pian)看，房屋損壞較嚴重(zhong)，其修復費用超出物(wu)業(ye)費17403元(yuan)的可(ke)能性較大，故(gu)物(wu)業(ye)訴(su)求(qiu)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)不予支持(chi)，判決駁回了(le)物(wu)業(ye)的全(quan)部(bu)訴(su)訟請求(qiu)。

　　主持人：本案中，業(ye)主拒交(jiao)物業(ye)費(fei)的抗辯權(quan)是(shi)否合法(fa)有據？

　　阮(ruan)　磊：在物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)合(he)同(tong)糾(jiu)紛中(zhong)(zhong)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)以物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)未(wei)妥善履(lv)行公共區域(yu)管理義(yi)務(wu)為由(you)拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)，其抗辯權需(xu)結合(he)《中(zhong)(zhong)華人(ren)民(min)共和國(guo)(guo)民(min)法(fa)(fa)典(dian)》合(he)同(tong)編及物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)合(he)同(tong)的(de)(de)特(te)殊性綜合(he)判斷(duan)。根據《中(zhong)(zhong)華人(ren)民(min)共和國(guo)(guo)民(min)法(fa)(fa)典(dian)》第九百四十四條，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)不得以未(wei)接(jie)受(shou)或無需(xu)接(jie)受(shou)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)為由(you)拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)，但若(ruo)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)存在根本違(wei)約(yue)行為，如(ru)未(wei)履(lv)行主(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)義(yi)務(wu)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)可主(zhu)(zhu)(zhu)張部分(fen)抗辯。本案中(zhong)(zhong)，樓頂屬于《中(zhong)(zhong)華人(ren)民(min)共和國(guo)(guo)民(min)法(fa)(fa)典(dian)》中(zhong)(zhong)規定的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)共有部分(fen)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)負有維修養(yang)護義(yi)務(wu)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)長(chang)期(qi)未(wei)處理業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)關于樓頂種菜破壞防水層的(de)(de)投訴，構成(cheng)對合(he)同(tong)義(yi)務(wu)的(de)(de)違(wei)反，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)因(yin)此拒(ju)交(jiao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)(fei)具備(bei)一定正當性。

　　主持人(ren)：物業(ye)糾紛(fen)中，如何正(zheng)確適用“過(guo)失(shi)相抵”的法律原則？

　　阮　磊：法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)以“修(xiu)復(fu)費(fei)用(yong)超出(chu)欠(qian)費(fei)金(jin)額”為由駁回物業(ye)(ye)訴求，實(shi)質是(shi)將(jiang)物業(ye)(ye)違(wei)約(yue)損失與物業(ye)(ye)費(fei)進行(xing)利益衡量。結合(he)《中華人民(min)共和(he)國民(min)法(fa)(fa)典(dian)》公平原(yuan)則(ze)(ze)及違(wei)約(yue)責任規(gui)則(ze)(ze)，物業(ye)(ye)費(fei)是(shi)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)支付的對價，物業(ye)(ye)未(wei)履約(yue)時，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)可(ke)主(zhu)(zhu)張減少價款(kuan)。但若業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)未(wei)通過合(he)法(fa)(fa)程序(xu)（如催告、解約(yue)）直接以修(xiu)復(fu)費(fei)用(yong)抵(di)扣，可(ke)能構成(cheng)單(dan)方(fang)(fang)變更合(he)同(tong)，需(xu)承擔風(feng)險。但是(shi)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)自行(xing)修(xiu)復(fu)需(xu)滿(man)足必要(yao)性(xing)（如漏水嚴重(zhong)影響居住）和(he)合(he)理性(xing)（修(xiu)復(fu)方(fang)(fang)案經(jing)專業(ye)(ye)評估）。法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)在判(pan)決(jue)中實(shi)質采用(yong)“損益相抵(di)”規(gui)則(ze)(ze)，即物業(ye)(ye)因(yin)違(wei)約(yue)節省了維修(xiu)成(cheng)本(ben)（本(ben)應用(yong)于修(xiu)復(fu)的資金(jin)），而業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)因(yin)房(fang)屋損壞承受額外損失，兩者相抵(di)后(hou)物業(ye)(ye)無權主(zhu)(zhu)張費(fei)用(yong)。此裁(cai)判(pan)符合(he)《中華人民(min)共和(he)國民(min)法(fa)(fa)典(dian)》第五百九十二條規(gui)定的“過失相抵(di)”原(yuan)則(ze)(ze)。

　　主持人：物業(ye)對公共(gong)區域的管理義務是否因業(ye)主長期(qi)未繳費可以(yi)免除？

　　阮　磊：物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)具有長期性(xing)、持(chi)續性(xing)特征，物(wu)業(ye)(ye)(ye)不(bu)(bu)(bu)得以業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)欠(qian)費(fei)為(wei)由(you)中(zhong)止(zhi)履(lv)行核心義(yi)務(wu)(wu)（如(ru)安(an)保、公共設施維護等），即(ji)使業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)欠(qian)費(fei)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)仍需保障基本服務(wu)(wu)，否則構成雙重(zhong)違(wei)約。物(wu)業(ye)(ye)(ye)未修(xiu)復漏水問題可能源于資金不(bu)(bu)(bu)足（因(yin)欠(qian)費(fei)），但此抗辯不(bu)(bu)(bu)成立(li)。因(yin)為(wei)物(wu)業(ye)(ye)(ye)對(dui)(dui)公共區域的維護屬合(he)同主(zhu)(zhu)要(yao)義(yi)務(wu)(wu)，其履(lv)行不(bu)(bu)(bu)因(yin)個別業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)欠(qian)費(fei)而豁免，否則將導致(zhi)“以違(wei)約對(dui)(dui)抗違(wei)約”的惡性(xing)循(xun)環。物(wu)業(ye)(ye)(ye)可通過訴(su)訟主(zhu)(zhu)張欠(qian)費(fei)，但不(bu)(bu)(bu)得以欠(qian)費(fei)為(wei)由(you)拒(ju)絕履(lv)行義(yi)務(wu)(wu)；業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)則應通過合(he)法途徑(jing)（如(ru)催告(gao)、解約）救(jiu)濟，而非自行對(dui)(dui)抗。本案中(zhong)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)長期忽視業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)訴(su)求，實質是濫用合(he)同優(you)勢地(di)位，法院(yuan)判(pan)決凸顯(xian)了物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)“公益性(xing)”優(you)先(xian)于“營利性(xing)”的司法傾向。