房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)借助高杠(gang)桿進(jin)行快速擴(kuo)張的(de)時代，正在走向(xiang)終結(jie)。近日，住建部、央行在北京(jing)召開重點房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)座談會，研究進(jin)一步落實房(fang)地產長效(xiao)機制，并且形成了重點房(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)資(zi)金監測和融資(zi)管理(li)規則。

　　其(qi)中，對房地產融資的管(guan)理，主要以“三(san)條紅線(xian)”為標(biao)準，具體為：剔除預收款后(hou)的資產負債(zhai)率大于(yu)70%，凈負債(zhai)率大于(yu)100%，現金(jin)短債(zhai)比(bi)小于(yu)1倍(bei)不得融資。根(gen)據房企的“踩線(xian)”情況，分為“紅、橙(cheng)、黃、綠”四檔，然后(hou)實施(shi)差異化債(zhai)務規模管(guan)理。

　　“三(san)道紅線”“四檔管理”，這一還(huan)未真(zhen)正落地但已箭在弦(xian)上(shang)的房企(qi)融資(zi)新規，引發行業高度(du)關注。對此,房企(qi)如何(he)積極應對,主動控風險、降負債(zhai)?

　　融資收緊信(xin)號明顯

　　今年(nian)上半(ban)年(nian)，受疫(yi)情影響(xiang),國(guo)內(nei)信貸(dai)環境明顯寬松，部分資金違規流入樓市(shi)(shi)，部分城市(shi)(shi)商(shang)品房交(jiao)易及(ji)土地市(shi)(shi)場(chang)熱度較(jiao)高。

　　多家(jia)(jia)研究機構的統(tong)計數據顯示，1-8月(yue)，百強房企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)總額(e)同比(bi)顯著上升；50大房企(qi)招拍掛拿(na)(na)地(di)(di)金(jin)額(e)達1.7萬億元創(chuang)歷(li)史新高；新增貨值超千億房企(qi)達到23家(jia)(jia)；第二(er)梯隊房企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)最積極(ji)，多家(jia)(jia)房企(qi)月(yue)均(jun)拿(na)(na)地(di)(di)金(jin)額(e)同比(bi)增加(jia)一倍以上，逆勢擴儲勢頭明(ming)顯。

　　對于今年(nian)以來房(fang)企拿(na)地(di)熱度不(bu)減的原因，業內人士認為(wei)，上半年(nian)流動性(xing)總(zong)量(liang)寬松的環境下，整體融資環境改善，房(fang)企拿(na)地(di)積極性(xing)提升。

　　這一現(xian)象引(yin)起(qi)了(le)監管部(bu)門高(gao)度關(guan)注(zhu)。“7.24”國務院房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)工作(zuo)座(zuo)談(tan)(tan)會明(ming)確提出，要實施好房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)審慎管理制度，穩住(zhu)存(cun)量、嚴控增量，防止(zhi)資(zi)金(jin)違規(gui)流入房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場;“8.20”住(zhu)建部(bu)、央(yang)行(xing)重點房(fang)企(qi)座(zuo)談(tan)(tan)會研究，形成了(le)重點房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業資(zi)金(jin)監測(ce)和融(rong)資(zi)管理規(gui)則。加上業內對“三(san)條紅線(xian)”政(zheng)策(ce)的心理預(yu)期，房(fang)企(qi)融(rong)資(zi)收緊的信(xin)號(hao)更加強烈。

　　對(dui)(dui)此(ci),中指研究院(yuan)企(qi)(qi)業研究總監李建橋對(dui)(dui)中華工(gong)商時報記者(zhe)表示，為(wei)房(fang)地(di)產企(qi)(qi)業財(cai)務指標劃定“三(san)道(dao)紅線(xian)”，旨(zhi)在(zai)繼續堅持“房(fang)住不炒”定位(wei)，通過(guo)管控房(fang)企(qi)(qi)有息負債增長情(qing)況，管控房(fang)地(di)產行(xing)業杠桿水平，筑(zhu)牢房(fang)企(qi)(qi)安全底線(xian)。與以(yi)往政(zheng)策不同(tong)，“三(san)道(dao)紅線(xian)”將實現對(dui)(dui)融資激進企(qi)(qi)業的(de)精準管控，防范(fan)企(qi)(qi)業風險，倒逼企(qi)(qi)業理性投資，間接引導(dao)土地(di)市場(chang)逐步回歸，推(tui)動房(fang)地(di)產行(xing)業健(jian)康發展。

　　這“三道紅線(xian)”中的三個指(zhi)標(biao)為(wei)衡量企業負債結(jie)構、償(chang)債能力(li)的主要指(zhi)標(biao)。這三大指(zhi)標(biao)互(hu)為(wei)表里、相輔相成，綜合反映(ying)企業負債情況及償(chang)債能力(li)。

　　在業(ye)內人士看來(lai)(lai),這既是(shi)監(jian)管約(yue)束指(zhi)標，又是(shi)預期引導指(zhi)標，有相對明顯(xian)的(de)調控效果。未來(lai)(lai)在“三條紅線”的(de)約(yue)束下，還可(ke)以倒逼一些(xie)房(fang)(fang)企(qi)把商品銷售作為主(zhu)攻(gong)方向，推動房(fang)(fang)企(qi)回歸實(shi)體，降杠桿的(de)同時增加市場供給，對于(yu)房(fang)(fang)企(qi)來(lai)(lai)說可(ke)增加現金流促進長遠發(fa)展，對于(yu)消(xiao)費者來(lai)(lai)說也(ye)會降低購房(fang)(fang)成本。

　　多(duo)家房企積(ji)極表(biao)態

　　近期(qi)(qi)以(yi)來,土(tu)(tu)地(di)市場(chang)火熱的(de)城(cheng)市如杭州、寧波(bo)、南(nan)京(jing)、東莞等地(di)紛紛傳來收緊調控消(xiao)息。在業內人士看來,隨著“三道紅線(xian)”這一(yi)政策正式落地(di),將有效(xiao)限制房企融資擴張(zhang)速度(du)，短期(qi)(qi)將使得(de)土(tu)(tu)地(di)市場(chang)降(jiang)溫，長期(qi)(qi)將使得(de)土(tu)(tu)地(di)市場(chang)更加平穩，周期(qi)(qi)性波(bo)動減(jian)弱。

　　李(li)建橋(qiao)表示，從整體來看，這(zhe)一規定(ding)將限制房(fang)企(qi)有息(xi)負債(zhai)增長(chang)(chang)速度（最高(gao)為(wei)15%），抑制房(fang)地產企(qi)業(ye)規模的(de)無序擴張，促進房(fang)企(qi)穩杠桿(gan)(gan)甚至降杠桿(gan)(gan)。從單(dan)個(ge)房(fang)企(qi)財務(wu)(wu)指標入(ru)手，根據其杠桿(gan)(gan)水平、償債(zhai)能力(li)的(de)表現(xian)(xian)，給出有息(xi)債(zhai)務(wu)(wu)規模相應(ying)的(de)增速上限，此(ci)舉能夠強(qiang)化行業(ye)中杠桿(gan)(gan)水平不(bu)高(gao)、財務(wu)(wu)穩健的(de)地產企(qi)業(ye)優(you)勢，改變(bian)行業(ye)的(de)長(chang)(chang)遠預期，更有利(li)于企(qi)業(ye)實現(xian)(xian)高(gao)質(zhi)量發展。

　　對(dui)于(yu)房企融(rong)資(zi)新規以及“三(san)道紅線(xian)”，多家(jia)房企的管理層均公(gong)開(kai)表示重視。在(zai)(zai)融(rong)創(chuang)中國2020年(nian)半年(nian)報業(ye)績會上，融(rong)創(chuang)中國行政總裁(cai)汪孟德在(zai)(zai)談及監管部(bu)門針對(dui)房企設(she)置的融(rong)資(zi)“三(san)道紅線(xian)”時說道,“融(rong)創(chuang)從去(qu)年(nian)開(kai)始就一直在(zai)(zai)降低杠桿，調(diao)整(zheng)負(fu)債結構，降低融(rong)資(zi)成(cheng)本，比(bi)央行要求的已經提前(qian)開(kai)始。”

　　汪孟德表示，“這項政(zheng)策還是(shi)一個積極正面的(de)政(zheng)策，主(zhu)要方向就(jiu)是(shi)穩存(cun)量、控增量，在保證穩定的(de)前(qian)提(ti)下，穩步降低杠桿。這個政(zheng)策不是(shi)針對某一類企業，是(shi)對整個行業的(de)所有企業，目前(qian)實施細則還未公(gong)布，作為融(rong)創來(lai)說已經(jing)走到前(qian)面。”

　　據(ju)悉,目前融(rong)創(chuang)凈(jing)(jing)負債率是149%。對此,汪孟(meng)德表示(shi),爭取凈(jing)(jing)負債率到年底(di)(di)有(you)一個明顯的下降，今(jin)年年底(di)(di)達(da)到120%，在2021年降至(zhi)100%以下。

　　萬科總裁祝九勝公(gong)開表示，整個行業(ye)長期政策的(de)基調和導向沒有(you)實質性的(de)變化(hua)，政策工具的(de)組合運用都(dou)是為(wei)了(le)繼續(xu)(xu)維持(chi)“房(fang)住不(bu)炒”定調，堅持(chi)穩地價(jia)(jia)、穩房(fang)價(jia)(jia)、穩預期。萬科已經連(lian)續(xu)(xu)11年經營(ying)性現金流為(wei)正(zheng)，對自己的(de)適(shi)應能力有(you)信心，萬科會(hui)認真研究，盡快適(shi)應相(xiang)關的(de)規定。

　　除此之外,多家房(fang)地產上市公司(si)也紛(fen)紛(fen)表(biao)態(tai)，對于監管(guan)部門提出的各項指標管(guan)理要求，會嚴格(ge)執(zhi)行公司(si)戰略(lve)，向這些指標靠攏。

　　房企需積極應對監管(guan)升級

　　從2020年(nian)上半年(nian)的情況來看，房企融資規模呈現前低(di)后高走勢，截至年(nian)中到位(wei)資金增速接近(jin)回(hui)正(zheng)，綜合融資成本走低(di)。

　　中指研究院整理的數(shu)據顯示，上(shang)半(ban)年，房地(di)產開(kai)發到(dao)位(wei)(wei)(wei)資金規模達8.3萬億元，受疫(yi)情對宏觀經(jing)濟的影響，同(tong)(tong)比(bi)略降1.9%，與(yu)去年同(tong)(tong)期的7.2%漲幅相比(bi)，增(zeng)(zeng)速有明(ming)顯下(xia)滑；單月(yue)來看(kan)，3月(yue)份(fen)到(dao)位(wei)(wei)(wei)資金13356億元，同(tong)(tong)比(bi)下(xia)滑7.6%，此后各月(yue)到(dao)位(wei)(wei)(wei)資金逐步(bu)增(zeng)(zeng)長，6月(yue)份(fen)到(dao)位(wei)(wei)(wei)資金20691億元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長13.2%，融資恢復趨勢良好。

　　盡管目(mu)前相關(guan)融(rong)資規(gui)定尚未正式落地(di)，但已箭在弦(xian)上,釋放(fang)出來的(de)融(rong)資收緊信號已成為業(ye)內共識。那(nei)么,房企(qi)如何積極應對(dui)？

　　李建橋(qiao)建議，首(shou)先(xian),要(yao)堅持穩健財務政策，控制企(qi)(qi)業杠(gang)(gang)桿水(shui)平(ping)(ping)。從(cong)“三道紅線”的(de)設置來看，監管(guan)部門高度關注(zhu)房(fang)企(qi)(qi)負債(zhai)結構及償債(zhai)能力情況(kuang)，房(fang)企(qi)(qi)應控制自身(shen)杠(gang)(gang)桿水(shui)平(ping)(ping)，保(bao)持充裕的(de)現金(jin)流使其能夠(gou)完全(quan)覆蓋短(duan)期有息(xi)債(zhai)務。同時，房(fang)企(qi)(qi)應未(wei)雨綢繆、量入為出，做好資金(jin)安排，保(bao)持經營活動的(de)穩定(ding)性(xing)。

　　其次(ci),需要(yao)提(ti)(ti)升資(zi)金(jin)管理(li)(li)精細(xi)(xi)度(du)，提(ti)(ti)高(gao)資(zi)金(jin)使用(yong)(yong)效率。伴隨(sui)著融資(zi)環(huan)境(jing)的(de)不(bu)斷(duan)趨嚴(yan)，最大(da)程度(du)發揮(hui)資(zi)金(jin)的(de)效益成(cheng)為房(fang)企提(ti)(ti)升管理(li)(li)的(de)重要(yao)方面,房(fang)企應提(ti)(ti)高(gao)資(zi)金(jin)管理(li)(li)的(de)精細(xi)(xi)度(du)，建立資(zi)金(jin)精細(xi)(xi)化(hua)管理(li)(li)體系，優化(hua)資(zi)金(jin)使用(yong)(yong)環(huan)節，保(bao)障資(zi)金(jin)高(gao)效運營。同時，房(fang)企應不(bu)斷(duan)提(ti)(ti)高(gao)周轉速度(du)，控制(zhi)拿地(di)成(cheng)本，提(ti)(ti)高(gao)資(zi)金(jin)使用(yong)(yong)效率，繼續向管理(li)(li)要(yao)效益。

　　此外,還需要積極(ji)進(jin)行融(rong)資創(chuang)新，樹立(li)品(pin)牌，引(yin)入戰略投資者。李(li)建橋表示(shi),目前，對房(fang)(fang)企(qi)債(zhai)務的監管主要集(ji)中(zhong)在(zai)有息負債(zhai)上，房(fang)(fang)企(qi)可運用(yong)資產證券化等融(rong)資方式，盤活存量資產，補充企(qi)業現金(jin)流(liu)。部分規模化訴求強烈(lie)的房(fang)(fang)企(qi)，應積極(ji)樹立(li)企(qi)業品(pin)牌，并引(yin)入戰略投資者，通過借力實(shi)現跨越式發展。