□本報(bao)記者 張(zhang)軍(jun)

　　在(zai)融資(zi)(zi)新規提出對房企(qi)有(you)息(xi)負(fu)債(zhai)規模進(jin)行精(jing)細化管控的(de)(de)背景下(xia)，近(jin)期(qi)房企(qi)降(jiang)負(fu)債(zhai)、回籠資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)動作較頻繁。“踩線(xian)”房企(qi)多尋(xun)求出售負(fu)債(zhai)較高項目(mu)或非地產主業(ye)標(biao)的(de)(de)。同時，緊抓融資(zi)(zi)機(ji)會，調整債(zhai)務結構，并(bing)在(zai)“金(jin)九銀十”進(jin)行促銷。

　　專家(jia)表示，出售資(zi)產行為短(duan)期或延續(xu)。長期來看，房企需擴(kuo)大精細化管理廣度和深度，尋(xun)求合(he)理穩健的發(fa)展(zhan)路徑。

　　出售(shou)資產案例較(jiao)多(duo)

　　近期，房(fang)企出售(shou)資產進行“瘦(shou)身”的(de)案例較(jiao)多，表現為(wei)兩大特征(zheng)：一是多為(wei)“踩線(xian)”房(fang)企；二是出售(shou)標的(de)經營情況(kuang)、財務表現多數欠佳或(huo)非地產主業。

　　北京產(chan)權交(jiao)易所(suo)9月(yue)27日(ri)披露，中(zhong)國(guo)金(jin)茂(mao)(mao)附屬(shu)公司金(jin)茂(mao)(mao)西南企(qi)業(ye)(ye)(ye)管理（重慶）有(you)(you)限(xian)公司，擬轉讓(rang)貴陽(yang)黔茂(mao)(mao)房地產(chan)開發有(you)(you)限(xian)公司60%股(gu)權。截至(zhi)2020年(nian)8月(yue)31日(ri)，貴陽(yang)黔茂(mao)(mao)房地產(chan)開發有(you)(you)限(xian)公司營(ying)業(ye)(ye)(ye)收入為0元(yuan)(yuan)，營(ying)業(ye)(ye)(ye)虧(kui)損1077.37萬元(yuan)(yuan)，凈虧(kui)損805.21萬元(yuan)(yuan)；總資產(chan)25.68億元(yuan)(yuan)，負債合計8.56億元(yuan)(yuan)，所(suo)有(you)(you)者(zhe)權益17.11億元(yuan)(yuan)。

　　中國金茂(mao)附屬公司(si)福(fu)州興茂(mao)房地產(chan)(chan)有限(xian)公司(si)，擬掛牌轉讓(rang)福(fu)州濱茂(mao)房地產(chan)(chan)有限(xian)公司(si)51%股(gu)權(quan)。后者(zhe)經營(ying)范(fan)圍涉及房地產(chan)(chan)開發經營(ying)、房地產(chan)(chan)信息咨詢等。截至(zhi)2020年8月(yue)31日，福(fu)州濱茂(mao)營(ying)業收入為(wei)0元(yuan)，營(ying)業虧損(sun)688.54萬(wan)元(yuan)，凈虧損(sun)687.7萬(wan)元(yuan)；總資(zi)產(chan)(chan)為(wei)39.77億(yi)(yi)元(yuan)，總負債(zhai)達32.84億(yi)(yi)元(yuan)，所有者(zhe)權(quan)益為(wei)6.93億(yi)(yi)元(yuan)。

　　招商(shang)(shang)蛇口擬轉讓(rang)深圳市招盛(sheng)閣(ge)置(zhi)業管(guan)(guan)理有限公司(si)（簡稱“招盛(sheng)閣(ge)置(zhi)業”）100%股權。招盛(sheng)閣(ge)置(zhi)業經營范(fan)圍(wei)為(wei)自有物業租賃、物業管(guan)(guan)理。截至(zhi)2020年7月31日，招盛(sheng)閣(ge)置(zhi)業營業收入為(wei)1142.13萬元(yuan)(yuan)，營業利潤(run)為(wei)742.5萬元(yuan)(yuan)，凈利潤(run)為(wei)556.88萬元(yuan)(yuan)，資(zi)產(chan)總額1.56億元(yuan)(yuan)，負(fu)債總計1.40億元(yuan)(yuan)，所(suo)有者權益(yi)1651.11萬元(yuan)(yuan)。值得注意的是，近(jin)期招商(shang)(shang)蛇口發(fa)布了(le)多個股權轉讓(rang)公告。

　　中南(nan)(nan)建(jian)設日前公(gong)(gong)告(gao)，擬(ni)轉讓(rang)南(nan)(nan)通中南(nan)(nan)谷投資管(guan)理(li)有(you)限公(gong)(gong)司100%股權。截至(zhi)2020年6月(yue)30日，南(nan)(nan)通中南(nan)(nan)谷經審(shen)計的資產總額為954.02萬元(yuan)，總負債(zhai)為786.25萬元(yuan)，1-6月(yue)凈(jing)虧(kui)損(sun)133.73萬元(yuan)。中南(nan)(nan)建(jian)設表示，該交(jiao)易(yi)完成后，公(gong)(gong)司將(jiang)進(jin)一步(bu)聚焦(jiao)主業。

　　國泰君安統計數據(ju)顯示，上述房企均(jun)有“踩(cai)線(xian)”情況。“三道紅線(xian)”包(bao)括剔除預收款(kuan)后的資產負債率大(da)于(yu)70%、凈(jing)負債率大(da)于(yu)100%、現(xian)金短債比小(xiao)于(yu)1倍。根據(ju)“踩(cai)線(xian)”的分檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

　　“出售部分項(xiang)目(mu)，房(fang)企可以(yi)盡快回籠資(zi)金，緩解短期償債壓力。同時，剝(bo)離(li)盈利能力較弱或非地產(chan)類項(xiang)目(mu)，可以(yi)獲(huo)得大量資(zi)金，進(jin)一步優(you)化整體業務結構，聚焦地產(chan)主業。”中指研究院企業研究副(fu)總監劉(liu)水表示。

　　諸(zhu)葛找房(fang)數據研究中心分析師王小嬙表示(shi)，“三道(dao)紅線(xian)”對(dui)激(ji)進擴(kuo)張的房(fang)企影響較大，降負(fu)債成為(wei)亟需解決的問題。“短期‘踩(cai)線(xian)’房(fang)企出售資產(chan)行為(wei)或延續。有的房(fang)企則抓住窗口(kou)期融資，加快調(diao)整債務結構。”

　　抓融資 促(cu)銷售

　　部分房企則繼續(xu)融資，“以新(xin)換舊”調整債務結構(gou)。

　　華僑城集團有限公(gong)司9月(yue)24日公(gong)告(gao)稱，公(gong)司2020年面(mian)向專(zhuan)業(ye)投資者公(gong)開(kai)發(fa)行可續期公(gong)司債券(quan)（第一期）品種一的發(fa)行規(gui)模為20億(yi)元，票面(mian)利率4.38%。公(gong)告(gao)披露，募資將(jiang)用于償還債務和(he)補充流動性。

　　9月25日，金科股份80億(yi)元(yuan)公司(si)債(zhai)券發行獲深交所通(tong)過。該公司(si)債(zhai)首期發行金額不(bu)超(chao)過40億(yi)元(yuan)（含），期限不(bu)超(chao)過7年，募資擬用于償債(zhai)。

　　根據克而(er)瑞(rui)研報，8月(yue)中資房(fang)企人(ren)民幣(bi)債券票面(mian)利(li)率(lv)多在3%-4%之(zhi)間。如中國中鐵35億元公(gong)司(si)債的(de)(de)票面(mian)利(li)率(lv)為3.95%，美的(de)(de)置業30.76億元公(gong)司(si)債品(pin)種一、品(pin)種二的(de)(de)票面(mian)利(li)率(lv)分別為4.33%、3.98%。

　　整體看，今年(nian)(nian)以來房企新發的(de)人(ren)民幣債券(quan)票面利率低(di)于往年(nian)(nian)。

　　貝殼研究院指出，就三(san)季(ji)度(du)情(qing)況看，8月、9月房企(qi)發債額環(huan)比有所下降。四季(ji)度(du)融資規模大(da)概率保持環(huan)比下降，房企(qi)銷(xiao)售端壓力(li)(li)加大(da)。為沖擊年度(du)目(mu)標，房企(qi)或多采用(yong)促銷(xiao)政(zheng)策，對(dui)沖融資端壓力(li)(li)。

　　9月(yue)23日，中(zhong)(zhong)國奧園推出“奧園挑房節·限時88折起”活(huo)動，覆蓋北京、廣州(zhou)、深(shen)圳(zhen)、東莞、南寧、成都(dou)等20座(zuo)城(cheng)市。9月(yue)7日，中(zhong)(zhong)國恒大首先打響(xiang)“金九(jiu)銀(yin)十(shi)”促銷。全國樓盤全線(xian)7折，并提(ti)出“金九(jiu)銀(yin)十(shi)”兩個(ge)月(yue)單月(yue)銷售額沖刺1000億(yi)元，“金九(jiu)銀(yin)十(shi)”期間推盤40多個(ge)項目(mu)。

　　中(zhong)原地產研(yan)究中(zhong)心統計數據顯示，9月1日至(zhi)9月20日，全國30大中(zhong)城市(shi)商品房合計成交1215萬平方米，成交面(mian)積較8月同期上漲5.6%。

　　看(kan)重“管理紅利”

　　“長(chang)期看，好的產(chan)品和服務(wu)才(cai)是房企(qi)(qi)長(chang)遠穩健發展的核(he)心驅動力。”劉水(shui)表示(shi)，房企(qi)(qi)需要在精細(xi)化管控(kong)方(fang)面擴大(da)深度和廣度。

　　萬科董事會主席郁亮(liang)日(ri)前表(biao)(biao)示，以“三道紅線”為代表(biao)(biao)的行業政策影響深遠，其影響力不亞于2002年的土地“招拍掛”制度。這(zhe)是(shi)(shi)行業重大游戲規則的改(gai)變，是(shi)(shi)對所有開發(fa)商(shang)的挑戰。

　　郁(yu)亮指出，房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的土地(di)紅(hong)(hong)利(li)(li)和金融紅(hong)(hong)利(li)(li)已經遠去，未(wei)來需要(yao)把握(wo)“管理(li)紅(hong)(hong)利(li)(li)”。未(wei)來企業(ye)應該聚焦好產(chan)品、好服務，實施長期主義。

　　萬(wan)(wan)科南(nan)(nan)方(fang)區(qu)(qu)域(yu)事業集團(tuan)首(shou)席執行官孫(sun)(sun)嘉稱，萬(wan)(wan)科南(nan)(nan)方(fang)區(qu)(qu)域(yu)要(yao)聚(ju)焦產品和服務，鞏固(gu)和提升基本盤(pan)，進一(yi)步完(wan)善業務和管(guan)理架構。孫(sun)(sun)嘉將(jiang)萬(wan)(wan)科南(nan)(nan)方(fang)區(qu)(qu)域(yu)新業務管(guan)理架構稱為“一(yi)體、兩翼、雙核”。其(qi)中“一(yi)體”是指(zhi)整個南(nan)(nan)方(fang)區(qu)(qu)一(yi)盤(pan)棋(qi)，把整個區(qu)(qu)域(yu)的精力(li)、資源通過協作方(fang)式凝聚(ju)起(qi)來(lai)，更高效地服務客戶，滿足客戶各方(fang)面需求。

　　著手產品和服務(wu)端成為(wei)眾(zhong)多房企的(de)共識。融創中國(guo)(guo)執行董事兼行政總裁汪孟德日(ri)前接受中國(guo)(guo)證券報記者采訪時稱，公司重視且堅(jian)持創新引領(ling)高(gao)品質的(de)產品與服務(wu)。“這是公司主要(yao)的(de)競爭力。”

　　中(zhong)(zhong)國恒大董(dong)事(shi)局(ju)副(fu)主席、總(zong)裁夏海鈞在2020年中(zhong)(zhong)期(qi)業績(ji)會上(shang)稱，房地(di)產增量部(bu)分減少，未來發展主要在存量上(shang)，地(di)產商將(jiang)更注(zhu)重科技含量的住(zhu)(zhu)宅，企業將(jiang)通過智(zhi)慧社區、綠(lv)色建筑、裝配式住(zhu)(zhu)宅提升(sheng)產品競爭力。

　　“長(chang)期看，房企(qi)要(yao)加強自身內增長(chang)、精細(xi)化運(yun)營，尋(xun)求(qiu)(qiu)合理(li)穩健(jian)的發展路徑。精細(xi)化運(yun)營要(yao)求(qiu)(qiu)房企(qi)注(zhu)重(zhong)主業，包括去化速度、回款能力(li)、財務指(zhi)標是(shi)否穩健(jian)等。”王小嬙表(biao)示。