中新經緯客戶端(duan)1月(yue)6日(ri)(ri)電 (薛宇飛)近(jin)日(ri)(ri)，北(bei)京市規(gui)劃和(he)自然資源(yuan)委官網發布了(le)海淀區樹(shu)村等三宗地塊使用(yong)權出(chu)讓的(de)補充公告(gao)，對上述(shu)地塊施(shi)行(xing)“競地價、競政府持(chi)有商品(pin)住宅(zhai)產(chan)權份額、競高標準(zhun)商品(pin)住宅(zhai)建設方(fang)案”的(de)掛牌出(chu)讓方(fang)式。該公告(gao)引發媒(mei)體(ti)關注，有聲音認(ren)為北(bei)京將(jiang)出(chu)現“新型共有產(chan)權房”。

　　相比(bi)于共(gong)有產權住(zhu)房(fang)售價較(jiao)低而言，上述三宗地(di)塊的(de)(de)起(qi)拍價已經較(jiao)高(gao)，其中海(hai)淀(dian)區樹村(cun)兩個地(di)塊的(de)(de)起(qi)拍價均達到(dao)6.7萬(wan)元/平方米(mi)，未來或打造出10萬(wan)元/平方米(mi)以上的(de)(de)豪宅項(xiang)目。推出共(gong)有產權住(zhu)房(fang)的(de)(de)初(chu)衷，是為了(le)解決社會“夾心層”的(de)(de)住(zhu)房(fang)問題(ti)，那(nei)為什么高(gao)端住(zhu)宅也要有共(gong)有產權房(fang)？新(xin)的(de)(de)土(tu)地(di)出讓方式(shi)，又(you)有什么考量？

　　出售時政府只取原值 流通性高于共有產權房 

　　2017年，北京市出臺共(gong)有(you)產權(quan)(quan)住房(fang)政(zheng)策，建設“政(zheng)府與(yu)購房(fang)人(ren)按份(fen)共(gong)有(you)產權(quan)(quan)的(de)(de)政(zheng)策性(xing)商(shang)品住房(fang)”，這被認為是解決(jue)社會(hui)“夾心(xin)層”住房(fang)問(wen)題的(de)(de)重(zhong)要嘗(chang)試。相比于(yu)上述政(zheng)策，此次(ci)出讓地塊上新建起來的(de)(de)住房(fang)屬于(yu)“政(zheng)府與(yu)購房(fang)人(ren)按份(fen)共(gong)有(you)產權(quan)(quan)的(de)(de)商(shang)品住房(fang)”，沒(mei)有(you)提及“政(zheng)策性(xing)”三個(ge)字。

　　三宗(zong)地(di)掛(gua)牌出讓方式的調整，可(ke)以理(li)解為(wei)三個“競(jing)”：設(she)定(ding)土(tu)地(di)合(he)理(li)上限價(jia)格(ge)，當(dang)競(jing)買報(bao)(bao)價(jia)達到土(tu)地(di)合(he)理(li)上限價(jia)格(ge)時，則(ze)不再接受更高(gao)報(bao)(bao)價(jia)，轉(zhuan)為(wei)現(xian)場(chang)競(jing)報(bao)(bao)政府持(chi)有(you)(you)商品住(zhu)宅產(chan)(chan)權份(fen)(fen)(fen)額程(cheng)序。同時，宗(zong)地(di)設(she)定(ding)有(you)(you)政府持(chi)有(you)(you)商品住(zhu)宅產(chan)(chan)權份(fen)(fen)(fen)額預設(she)份(fen)(fen)(fen)額，當(dang)現(xian)場(chang)競(jing)報(bao)(bao)政府持(chi)有(you)(you)商品住(zhu)宅產(chan)(chan)權份(fen)(fen)(fen)額達到設(she)定(ding)的預設(she)份(fen)(fen)(fen)額時，轉(zhuan)入高(gao)標(biao)準商品住(zhu)宅建設(she)方案投(tou)報(bao)(bao)程(cheng)序。

　　媒體報道稱，這是北京市土地公開出讓首次采用“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”方式進行供地。 

　　在銷售(shou)價(jia)格方面(mian)，補充公(gong)告明(ming)確，“對報(bao)價(jia)明(ming)顯(xian)高于(yu)周邊在售(shou)項(xiang)目(mu)(mu)價(jia)格和本(ben)項(xiang)目(mu)(mu)前期成交價(jia)格且(qie)不接受指(zhi)導的商品住(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)(mu)，屬于(yu)期房(fang)預售(shou)的暫不核發預售(shou)許可證書、屬于(yu)現房(fang)銷售(shou)的暫不辦理現房(fang)銷售(shou)備案。”

　　貝殼研究(jiu)院高級分析師潘浩對中新(xin)經緯客戶端分析，補充公告除了“購買后5年內(nei)不(bu)得轉讓”等常(chang)規規定外(wai)，更引人關(guan)注(zhu)的(de)(de)是對出(chu)租、出(chu)售以及(ji)再次交易后的(de)(de)房屋屬性(xing)的(de)(de)相關(guan)規定，這些方面處處體(ti)現了讓利于(yu)民。

　　原有的共有產權住房政策規定，房源用于出租時，政府和購房者按房屋所有權比例獲取租金；上市出售時，只可以轉售給同樣具備購買共有產權房購買資格的購房者，且政府保留原有比例房屋產權；再次交易時，如想轉為普通商品房，需自購政府產權部分。 

　　而上述補充公告規定，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有；購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款；轉讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%。 

　　中原地產(chan)首席分析師張大偉(wei)對中新經緯客(ke)戶(hu)端表示，相較于共有(you)(you)產(chan)權住(zhu)(zhu)房(fang)，補充公告規定的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)類型除了需要(yao)滿足取得不(bu)動(dong)產(chan)權證(zheng)滿5年(nian)后才能上市(shi)(shi)出售(shou)外，其余(yu)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)幾乎(hu)與普通商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)一(yi)樣。尤其是在上市(shi)(shi)出售(shou)時，共有(you)(you)產(chan)權房(fang)需要(yao)征(zheng)得政(zheng)(zheng)府部(bu)門同意，但這(zhe)類住(zhu)(zhu)房(fang)沒(mei)有(you)(you)任(ren)何限制，銷售(shou)后，政(zheng)(zheng)府也只取所(suo)持有(you)(you)商(shang)品房(fang)產(chan)權份額原值(zhi)的(de)購房(fang)款，購房(fang)人完(wan)全(quan)享有(you)(you)房(fang)屋增值(zhi)部(bu)分。轉讓對象沒(mei)有(you)(you)共有(you)(you)產(chan)權房(fang)那么(me)嚴(yan)格，而是面向符(fu)合北京(jing)市(shi)(shi)商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)限購政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)家庭(ting)，房(fang)源流通性提(ti)升(sheng)不(bu)少。

　　“新型共有產權房”提法存爭議 政策有意引導預期 

　　北京住(zhu)(zhu)宅市場上(shang)存在(zai)著多種(zhong)產品類型(xing)，例如(ru)商(shang)品房、限(xian)(xian)競房、共有產權房、限(xian)(xian)價房、兩限(xian)(xian)房、經適房等等。在(zai)新的土(tu)地(di)競拍規則下，上(shang)述(shu)地(di)塊新建的住(zhu)(zhu)房應(ying)當歸于哪一類？是否如(ru)外界所說，屬(shu)于“新型(xing)共有產權房”？。

　　張大偉認為，上述地塊的住房，既不能簡單歸類于商品型住房，也不屬于保障房，稱之為“新型共有產權房”，雖有一定道理，但也不完全恰當。他說(shuo)：“共有(you)產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)起碼是(shi)雙(shuang)方都有(you)決策(ce)權，但這類(lei)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)二次(ci)出售時，購房(fang)(fang)(fang)人一方就能決定(ding)，收益(yi)也由購房(fang)(fang)(fang)人全部享有(you)，與共有(you)產(chan)權房(fang)(fang)(fang)差(cha)別較大。”

　　他還稱，根據土(tu)地出(chu)讓規則(ze)，如果土(tu)地競拍在第一階(jie)段結束，就(jiu)不存在政(zheng)府與(yu)購(gou)房人(ren)(ren)共有(you)(you)產(chan)權份(fen)(fen)額的情況，這(zhe)類(lei)住(zhu)房就(jiu)屬(shu)于有(you)(you)5年限(xian)售期的普通商品(pin)住(zhu)房；如果競拍進入第二階(jie)段，即“宗地進入競報(bao)(bao)政(zheng)府持有(you)(you)商品(pin)住(zhu)宅產(chan)權份(fen)(fen)額階(jie)段，并競報(bao)(bao)出(chu)政(zheng)府持有(you)(you)商品(pin)住(zhu)宅產(chan)權份(fen)(fen)額”后，該(gai)類(lei)住(zhu)房才屬(shu)于“政(zheng)府與(yu)購(gou)房人(ren)(ren)按份(fen)(fen)共有(you)(you)產(chan)權的商品(pin)住(zhu)房”。

　　合(he)碩機構首席分析師郭毅在接受中新(xin)經緯客戶(hu)端采訪(fang)時也(ye)稱，雖(sui)然這類住房(fang)(fang)與共有(you)(you)產(chan)權住房(fang)(fang)一樣(yang)，都(dou)是購(gou)房(fang)(fang)人與政府共有(you)(you)，但不能稱之(zhi)為“新(xin)型共有(you)(you)產(chan)權房(fang)(fang)”，或(huo)許叫做“共享產(chan)權房(fang)(fang)”比(bi)較合(he)適。

　　此(ci)外，上(shang)述三宗地塊都較為優質，土地起(qi)拍價較高，未來打造的住宅產品偏向高端(duan)，與(yu)共有產權住房解決(jue)“夾心(xin)層(ceng)”居(ju)住需求的想法(fa)不太相符。

　　三個(ge)地(di)塊分別為北京市海(hai)淀區(qu)海(hai)淀鎮(zhen)(zhen)樹村棚戶區(qu)改造(zao)B-1南地(di)塊R2二(er)類(lei)居住(zhu)用地(di)(京土整(zheng)儲(chu)(chu)掛(海(hai))[2020]048號)、北京市海(hai)淀區(qu)海(hai)淀鎮(zhen)(zhen)樹村棚戶區(qu)改造(zao)B-1北地(di)塊R2二(er)類(lei)居住(zhu)用地(di)(京土整(zheng)儲(chu)(chu)掛(海(hai))[2020]049號)、北京市朝陽區(qu)金盞鄉(xiang)小店村3005-08地(di)塊R2二(er)類(lei)居住(zhu)用地(di)(京土整(zheng)儲(chu)(chu)掛(朝)[2020]051號)。

　　具體(ti)看，海淀樹村(cun)48號地塊(kuai)(kuai)、49號地塊(kuai)(kuai)毗鄰(lin)北五環，位于上地商圈附近，周(zhou)邊互(hu)聯網科技公司環繞(rao)。根據(ju)出讓公告，樹村(cun)48號地塊(kuai)(kuai)起始價(jia)(jia)(jia)55.9億元(yuan)(yuan)，折合樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)約(yue)67219.82元(yuan)(yuan)/平(ping)方米；樹村(cun)49號地塊(kuai)(kuai)起始價(jia)(jia)(jia)62.1億元(yuan)(yuan)，折合樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)約(yue)67228.89元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。

　　郭毅稱，樹村兩個地塊十分優質，據其了解，當前大概有20家左右的房企都有競標意愿。按照土地起拍價6.7萬元/平方米以及周邊二手房價推算，這兩個地塊可能會被打造成單價在10萬元/平方米以上的豪宅項目。 

　　郭(guo)毅表示，朝陽區(qu)金盞(zhan)鄉51號地(di)塊雖然不能與樹村地(di)塊相比，但受自(zi)貿區(qu)等利好影響，金盞(zhan)鄉區(qu)域比較熱(re)，該(gai)地(di)塊起拍價也達到5萬元/平(ping)方(fang)米。該(gai)地(di)塊曾與旁(pang)邊(bian)的(de)土地(di)一(yi)同被(bei)出(chu)讓，但因為(wei)起始價較高而流拍，后來地(di)塊被(bei)一(yi)分為(wei)二(er)，其(qi)中(zhong)一(yi)塊被(bei)中(zhong)海(hai)(hai)地(di)產拍走，其(qi)打(da)造的(de)中(zhong)海(hai)(hai)首開拾(shi)光(guang)里疊拼項目(mu)當(dang)前售(shou)價在7萬元/平(ping)方(fang)米左右。

　　對于政府部門為何會采取新的供地方式，張大偉分析，由于樹村兩個地塊的市場關注度高，很多房企都有意競標，為了防止土地成交價過高、出現“地王”，政府部門就采用了“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的土拍方式，以壓低土地成交價，避免刺激市場。 

　　郭(guo)毅也認(ren)為，防止(zhi)樹村兩個地(di)塊出現(xian)高地(di)價，是(shi)政(zheng)(zheng)(zheng)府部(bu)門采用新土拍方(fang)式(shi)的(de)(de)(de)重要(yao)原因。她說：“這(zhe)一(yi)(yi)輪樓市調控(kong)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)，是(shi)讓購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)更(geng)理性(xing)地(di)看(kan)待地(di)價。過(guo)去很多開(kai)發商都拿地(di)價去說服購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)，告訴(su)他們(men)地(di)價漲了，房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價自然也要(yao)漲。這(zhe)確實會影響一(yi)(yi)些購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)(de)心(xin)理預期。而現(xian)在，政(zheng)(zheng)(zheng)府與購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)共同持(chi)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋產權，如果未(wei)來房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價下跌，購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)持(chi)有(you)份(fen)額(e)的(de)(de)(de)收益(yi)就會下降(jiang)，政(zheng)(zheng)(zheng)府部(bu)門對應(ying)份(fen)額(e)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)款又是(shi)不變(bian)的(de)(de)(de)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)(de)虧損被放大(da)。政(zheng)(zheng)(zheng)府通過(guo)這(zhe)種方(fang)式(shi)，讓購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)更(geng)理性(xing)地(di)判斷房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子未(wei)來的(de)(de)(de)價值。”

　　優于競自持 熱門地塊或推廣新規 

　　其實，為了防(fang)止(zhi)土拍(pai)價格過高而刺激市(shi)場，各地(di)一個普(pu)遍(bian)做法是，在土地(di)拍(pai)賣達到競價上(shang)限后，讓(rang)房企(qi)競爭自持份額。

　　“達到競價上限以后，讓房企去競拍自持比例，這不僅沒給政府帶來直接的土地收益，也讓房企沒辦法快速解套，而且，很多自持物業又沒有實現很好的經營。”郭毅說，“政府通過占有住房一部分產權，既沒有影響土地出讓收入，又儲備了一個對標房價的資產收益，還能夠穩定市場預期，優勢比較明顯。” 

　　出讓公(gong)(gong)告稱，海(hai)淀(dian)樹村48號、49號地(di)塊(kuai)競(jing)報(bao)(bao)(bao)(bao)政(zheng)府(fu)持(chi)有(you)商品住宅(zhai)產(chan)(chan)權(quan)份(fen)額(e)(e)起始競(jing)報(bao)(bao)(bao)(bao)份(fen)額(e)(e)為(wei)5%，之后(hou)競(jing)報(bao)(bao)(bao)(bao)階梯為(wei)0.3%；朝陽(yang)區金盞(zhan)鄉51號地(di)塊(kuai)起始競(jing)報(bao)(bao)(bao)(bao)份(fen)額(e)(e)為(wei)0.3%，之后(hou)競(jing)報(bao)(bao)(bao)(bao)階梯為(wei)0.3%。公(gong)(gong)告未透(tou)露政(zheng)府(fu)持(chi)有(you)商品住宅(zhai)產(chan)(chan)權(quan)的最高份(fen)額(e)(e)。

　　張大偉稱，為抑制土拍過熱，北京今后或許會在熱門、優質地塊推廣“競報政府持有商品住宅產權份額”的做法。郭毅預計，今后北京內城一些相對核心地段的地塊會采取這種土拍策略，它可能會是一個常態化政策。 

　　值得(de)注意的是(shi)(shi)，不(bu)同于普通商(shang)品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，補充公告明確，購房(fang)(fang)人取(qu)得(de)不(bu)動(dong)產(chan)權證(zheng)未滿5年(nian)的，不(bu)允(yun)許轉(zhuan)讓所購房(fang)(fang)屋產(chan)權份額(e)。郭毅(yi)說：“商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)過去是(shi)(shi)不(bu)限售的，如(ru)果(guo)政(zheng)府突(tu)然出臺(tai)一個政(zheng)策，要對(dui)所有商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)都(dou)限售，可能(neng)會對(dui)市場形成大(da)的利(li)空預期(qi)。針對(dui)特(te)定(ding)的商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)地塊(kuai)實施(shi)限售，大(da)家(jia)對(dui)它的敏感度就會有所下降，不(bu)認為政(zheng)府是(shi)(shi)在(zai)整體性收緊調控(kong)。”

　　根據公(gong)告，海(hai)淀樹(shu)村48號、49號地塊的掛(gua)牌競(jing)價(jia)截止時(shi)(shi)間為2021年1月(yue)21日，朝陽區金盞(zhan)鄉51號地塊掛(gua)牌競(jing)價(jia)截止時(shi)(shi)間為2021年2月(yue)1日。北京高端(duan)住宅市場(chang)是(shi)否會出現(xian)購房人(ren)與政府共有產(chan)權份額的產(chan)品，讓我們拭目以待。(中新(xin)經緯APP)