2020年(nian)中央(yang)經濟工作會議提出，要(yao)堅持(chi)(chi)房(fang)子是用來住的、不是用來炒(chao)的定位(wei)，因地(di)(di)制宜、多策并舉，促(cu)進房(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)平(ping)(ping)穩(wen)健康(kang)發展(zhan)。回顧過去一年(nian)，樓(lou)市(shi)從“冰(bing)凍”狀態較快恢復，成為穩(wen)投(tou)資重要(yao)支撐。下半(ban)年(nian)以來，大部分(fen)區域(yu)出現了成交(jiao)同比上(shang)漲(zhang)。各地(di)(di)堅持(chi)(chi)“房(fang)住不炒(chao)”定位(wei)，調控因城施策、更加靈活，穩(wen)地(di)(di)價(jia)(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)(jia)、穩(wen)預(yu)期基(ji)本實現。同時，市(shi)場(chang)地(di)(di)域(yu)分(fen)化明顯，熱點城市(shi)投(tou)機投(tou)資需(xu)求回潮(chao)。展(zhan)望2021年(nian)，房(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)壓力仍然存在，各地(di)(di)需(xu)嚴(yan)密監測樓(lou)市(shi)資金流向，保(bao)持(chi)(chi)市(shi)場(chang)平(ping)(ping)穩(wen)健康(kang)發展(zhan)。

　　疫情后恢復較快成穩投資重要支(zhi)撐

　　“回穩”是2020年(nian)房地(di)(di)產(chan)市場的“主旋律”。面對疫(yi)情沖擊，房地(di)(di)產(chan)市場從“冰凍”狀(zhuang)態(tai)快速恢復，銷(xiao)售和投資走(zou)出(chu)“谷底”，走(zou)出(chu)深“V”型走(zou)勢(shi)。商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)售面積、銷(xiao)售金額和房地(di)(di)產(chan)開(kai)發投資均(jun)在(zai)下半年(nian)恢復正增長。

　　樓市(shi)成交較快恢復。2020年(nian)1月下旬至2月，突(tu)如(ru)其來的新冠肺炎(yan)疫(yi)情讓樓市(shi)進(jin)入“冷凍(dong)”狀(zhuang)態。大(da)多數(shu)(shu)開發商暫停銷(xiao)售(shou)活動，二手房中介也停止營業。2020年(nian)前2月，全國商品房銷(xiao)售(shou)面積(ji)同(tong)比下降39.9%，商品房銷(xiao)售(shou)額下降35.9%。受疫(yi)情影(ying)響，武漢、石家(jia)莊和太原等(deng)12個(ge)二線城市(shi)無(wu)(wu)成交，35個(ge)三線城市(shi)中也有超過1/3的城市(shi)無(wu)(wu)成交，全國大(da)多數(shu)(shu)城市(shi)的房產成交量跌至冰點。

　　2020年3月份(fen)以來，隨著(zhu)各地疫情逐步得到(dao)有效控制(zhi)，新房(fang)售樓處、中(zhong)介(jie)門(men)店恢復(fu)開放，樓市(shi)呈現(xian)回暖(nuan)態勢。“疫情后長(chang)三(san)(san)角市(shi)場(chang)率(lv)先恢復(fu)，珠(zhu)三(san)(san)角后期(qi)發力，市(shi)場(chang)規模(mo)持(chi)續(xu)保持(chi)增(zeng)長(chang)。”廣(guang)東省住(zhu)房(fang)政策研究中(zhong)心(xin)首席研究員李宇嘉說(shuo)。10月份(fen)，全國商品(pin)房(fang)銷(xiao)售面(mian)積(ji)與去年同期(qi)持(chi)平，住(zhu)宅銷(xiao)售面(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)0.8%，年內首次增(zeng)速(su)回正。11月份(fen)，商品(pin)房(fang)及住(zhu)宅銷(xiao)售面(mian)積(ji)增(zeng)幅持(chi)續(xu)擴(kuo)大。1-11月，全國商品(pin)房(fang)銷(xiao)售面(mian)積(ji)150834萬平方米，同比增(zeng)速(su)為1.3%；住(zhu)宅銷(xiao)售面(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)1.9%。

　　“房(fang)(fang)地產是(shi)在各(ge)領(ling)域(yu)恢復較快的行業。”中(zhong)國房(fang)(fang)地產業協會會長馮俊說，住宅需求具(ju)有延展(zhan)性，且住房(fang)(fang)消費能力取決于居(ju)民的長期(qi)(qi)收入，疫(yi)情期(qi)(qi)間(jian)未(wei)被滿(man)足的需求將在之后釋放，因此總的來看，疫(yi)情對(dui)房(fang)(fang)地產市場成交影響(xiang)不大。

　　房(fang)價(jia)(jia)環比漲幅收(shou)窄(zhai)(zhai)。從房(fang)價(jia)(jia)變化來看，2020年4月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)起(qi)，隨(sui)著樓市(shi)回暖(nuan)，房(fang)價(jia)(jia)整體漲幅開始擴大，這種(zhong)情(qing)況(kuang)持續至7月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)。8月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)以來，各線城市(shi)新(xin)建(jian)商(shang)品住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)和二(er)手住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)的漲幅持續收(shou)窄(zhai)(zhai)或持平(ping)。記者對數(shu)據進(jin)行梳(shu)理后發現，一(yi)二(er)三線城市(shi)的新(xin)建(jian)商(shang)品住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)漲幅分別從8月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)的0.6%、0.6%、1%下降到11月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)的0.3%、0.1%、0.2%；二(er)手住(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)漲幅從8月(yue)(yue)份(fen)(fen)(fen)的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

　　房價漲幅(fu)波動區(qu)間也(ye)在收窄(zhai)：2020年前(qian)11個月，70個大中城(cheng)市(shi)商品住宅價格環(huan)比漲幅(fu)波動區(qu)間在-1%到2.0%之(zhi)間，2019年同期為(wei)-1%到2.8%，2018年同期為(wei)-1.1%到6.2%。

　　易(yi)居企(qi)業集團CEO丁祖昱認為(wei)，上半年，各地調控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)以穩定寬松為(wei)主，地方政(zheng)府積極(ji)推地、緩解企(qi)業購地資金(jin)壓力(li)、放(fang)寬預售條件(jian)、簡化審批程(cheng)序等(deng)，供給端政(zheng)策(ce)空間較大(da)(da)。同(tong)時，較為(wei)寬松的(de)房貸政(zheng)策(ce)對購房者形成利好，前期積壓的(de)住房需求持(chi)續釋(shi)放(fang)，因而一度出(chu)現漲幅擴大(da)(da)的(de)趨(qu)勢(shi)。2020年7月以來，深(shen)圳、杭(hang)州(zhou)、寧波、東莞等(deng)熱點城(cheng)市相繼出(chu)臺房地產調控(kong)(kong)政(zheng)策(ce)。如深(shen)圳將落戶購房年限延(yan)長到3年，并(bing)提高二套房的(de)首(shou)付比(bi)例，加大(da)(da)征收交易(yi)稅(shui)費等(deng)。

　　“收緊調控政(zheng)策的城市，共(gong)同(tong)點是市場(chang)熱度高、房價明顯(xian)上(shang)漲，出現了(le)炒(chao)作氛圍。”招商證(zheng)券認為，縱(zong)觀(guan)全年，多地(di)(di)政(zheng)府(fu)出臺房地(di)(di)產支持政(zheng)策以對沖疫情帶來的風險，體(ti)現“穩(wen)(wen)地(di)(di)價、穩(wen)(wen)房價、穩(wen)(wen)預期”是雙(shuang)邊區間(jian)管理。這再次向市場(chang)發出信號：“房住不炒(chao)”“穩(wen)(wen)地(di)(di)價、穩(wen)(wen)房價、穩(wen)(wen)預期”的大(da)框架不會變。

　　此外，房地(di)產仍是穩投(tou)資(zi)的重要支撐。2020年1-11月，全(quan)國(guo)房地(di)產開發投(tou)資(zi)129492億元，同比增長(chang)6.8%，增速比1-10月提高0.5個(ge)百分點(dian)，已(yi)保(bao)持連續六個(ge)月同比為正的態勢。

　　從三(san)大領域投(tou)資來看，房(fang)地產開(kai)(kai)發投(tou)資增(zeng)速明顯(xian)高(gao)于(yu)基礎設施(shi)投(tou)資的(de)1.0%和制造(zao)業投(tou)資的(de)-3.5%。“房(fang)地產開(kai)(kai)發投(tou)資數據呈現穩(wen)中(zhong)向上的(de)良好勢頭，但(dan)還未達到(dao)2019年10%左右的(de)增(zeng)速水(shui)平(ping)，在經濟(ji)逐步復(fu)蘇下，房(fang)企投(tou)資增(zeng)速仍有上升的(de)空(kong)間，仍是2020年經濟(ji)穩(wen)增(zeng)長的(de)主引擎。”諸葛找房(fang)數據研(yan)究中(zhong)心分析師王(wang)小嬙說。

　　因城施(shi)策更加靈活不(bu)穩定(ding)因素仍然(ran)存在(zai)

　　2020年(nian)，各(ge)地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產調(diao)(diao)控(kong)(kong)力度(du)不放(fang)松，堅持(chi)“房(fang)住不炒”定(ding)位不變，銀保監會(hui)(hui)、央行(xing)、住建部等部委多次召(zhao)開(kai)會(hui)(hui)議強(qiang)調(diao)(diao)保持(chi)樓市調(diao)(diao)控(kong)(kong)政(zheng)策的連(lian)續性和穩定(ding)性。7月(yue)以來，中央多次召(zhao)開(kai)會(hui)(hui)議強(qiang)調(diao)(diao)不將房(fang)地(di)(di)產作為短(duan)期刺激經濟的手段，同時，保持(chi)房(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融政(zheng)策的連(lian)續性、一致性和穩定(ding)性，加(jia)快建立房(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融長效管理制(zhi)度(du)，下(xia)半年(nian)房(fang)地(di)(di)產金(jin)(jin)融監管整體(ti)呈現(xian)逐漸收(shou)緊態勢。

　　同時(shi)，在(zai)“房住不炒”指(zhi)導下，地方政府(fu)因城(cheng)施策更加靈活，“穩地價(jia)、穩房價(jia)、穩預(yu)期”基本實現(xian)。2020年下半(ban)年以來(lai)，熱點城(cheng)市房地產市場有所降溫，搖號搶房等現(xian)象有所減(jian)少，房企(qi)盲目舉債(zhai)擴張(zhang)有所緩(huan)解。旭(xu)輝控股董事(shi)局主席林中等業(ye)界人士認為，房價(jia)暴(bao)漲時(shi)代(dai)已一去不復返，“未(wei)來(lai)房子是保(bao)值品，但不是回(hui)報高的投(tou)資品”。

　　但影響(xiang)房(fang)地(di)產市場(chang)穩(wen)定的因素并(bing)未完全消失。一(yi)是房(fang)價上(shang)漲(zhang)壓力(li)(li)仍(reng)存。國家(jia)統計局數(shu)據顯示(shi)，2020年1-11月，全國土(tu)地(di)均價為6746元/平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)漲(zhang)幅(fu)達到(dao)22.5%。前11個月，房(fang)地(di)產開(kai)發企業土(tu)地(di)購置面積同(tong)比(bi)下降5.2%，土(tu)地(di)成交價款同(tong)比(bi)增長16.1%。“一(yi)降一(yi)升”，傳(chuan)導出未來房(fang)價可能承(cheng)受上(shang)漲(zhang)壓力(li)(li)。有業內人士認為，在(zai)城(cheng)鎮化背景下，房(fang)價上(shang)漲(zhang)的內在(zai)動(dong)力(li)(li)仍(reng)然存在(zai)，而房(fang)屋投資屬性還難言完全解(jie)除(chu)，因此今年房(fang)價仍(reng)有上(shang)漲(zhang)壓力(li)(li)。

　　二(er)是部(bu)分(fen)城市(shi)(shi)房(fang)地(di)產(chan)資產(chan)泡沫(mo)風險隱現。近來(lai)，深圳等城市(shi)(shi)由于新房(fang)和二(er)手房(fang)價(jia)格(ge)倒掛，樓市(shi)(shi)出現“打(da)新熱”，引發各(ge)界對樓市(shi)(shi)泡沫(mo)加劇的(de)(de)擔憂(you)。同時，各(ge)路(lu)資金(jin)進(jin)入(ru)房(fang)地(di)產(chan)領域(yu)的(de)(de)沖動(dong)仍然強烈(lie)，部(bu)分(fen)區域(yu)“經營貸”有卷土重來(lai)跡(ji)象(xiang)，或擾亂住房(fang)和金(jin)融市(shi)(shi)場。有購房(fang)者(zhe)反映，近幾(ji)個月收(shou)到多家銀(yin)行發來(lai)的(de)(de)可(ke)辦理房(fang)產(chan)抵押貸信息(xi)，年化利息(xi)3.75%，遠低(di)于房(fang)貸利率(lv)。“如(ru)果買房(fang)的(de)(de)話，肯定(ding)不(bu)會(hui)用自己的(de)(de)錢，現在‘經營貸’利率(lv)這么低(di)。”一名企業負責人說。

　　三(san)是難改(gai)土地(di)(di)(di)(di)財政(zheng)路徑依(yi)賴。地(di)(di)(di)(di)方(fang)發展(zhan)依(yi)賴房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)情(qing)況難以在短期(qi)內(nei)徹底改(gai)變，不排除有些地(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府依(yi)舊將(jiang)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)作(zuo)為短期(qi)刺激(ji)經濟(ji)的(de)(de)手段，通過推(tui)高地(di)(di)(di)(di)價來增(zeng)加(jia)地(di)(di)(di)(di)方(fang)財政(zheng)收入(ru)。中信證券研究(jiu)部分析指出，2020年前(qian)(qian)三(san)季度(du)，國有土地(di)(di)(di)(di)使(shi)用權(quan)出讓(rang)收入(ru)49360億元，同比增(zeng)長(chang)10.3%，全(quan)年土地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)(jin)的(de)(de)增(zeng)速可能高于前(qian)(qian)三(san)季度(du)增(zeng)長(chang)。“通過總結各地(di)(di)(di)(di)政(zheng)府的(de)(de)政(zheng)府性基金(jin)(jin)收入(ru)計劃，我們發現(xian)即使(shi)在疫情(qing)影響沒有充分顯現(xian)的(de)(de)情(qing)況下，地(di)(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府也需要更多的(de)(de)土地(di)(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)(jin)。”

　　2021調控之“弦”需時刻繃緊

　　2020年房地(di)產市場(chang)總體保持穩定，但市場(chang)不乏“暗流”，平穩健康發展(zhan)的基礎仍需(xu)合力夯實(shi)。

　　熱點城(cheng)(cheng)市(shi)調控不可放松。在(zai)新型城(cheng)(cheng)鎮化持續推進背(bei)景下，人口及土地等關(guan)鍵要素資源將(jiang)加(jia)速向城(cheng)(cheng)市(shi)群和中(zhong)(zhong)心城(cheng)(cheng)市(shi)聚(ju)集。值得關(guan)注的是，重點城(cheng)(cheng)市(shi)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)市(shi)場規模已基本恢復(fu)，部分城(cheng)(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售(shou)價格(ge)出(chu)現過快(kuai)上漲苗頭，尤以長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)和珠(zhu)三(san)角(jiao)(jiao)地區量(liang)價上行特(te)征最(zui)為突出(chu)。根據(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)指數研究院統計，2020年(nian)(nian)(nian)1-11月，長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)、珠(zhu)三(san)角(jiao)(jiao)新建(jian)住(zhu)(zhu)宅(zhai)價格(ge)累(lei)(lei)計漲幅(fu)較去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期(qi)均明顯擴大，其(qi)中(zhong)(zhong)長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)累(lei)(lei)計漲幅(fu)為近四年(nian)(nian)(nian)同(tong)期(qi)最(zui)高(gao)水平。在(zai)土地市(shi)場上，2020年(nian)(nian)(nian)一線城(cheng)(cheng)市(shi)推地量(liang)及優質(zhi)地塊推出(chu)量(liang)增加(jia)，帶動了樓板價結(jie)構性上漲。

　　丁祖(zu)昱(yu)表示，從土拍市(shi)(shi)場來看(kan)，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)分化(hua)也非常明顯。土地(di)成交(jiao)金額前30位的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，占全部城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)土地(di)總成交(jiao)額的(de)“半壁江(jiang)山(shan)”，成交(jiao)面積(ji)占比(bi)29%。“2020年(nian)是(shi)近五年(nian)來全國土地(di)出讓分化(hua)最嚴(yan)重的(de)一年(nian)，開發商把50%的(de)錢投(tou)到了30個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中。”

　　此(ci)外，還(huan)要加快(kuai)建(jian)立房地產金(jin)融(rong)長效管理(li)機制。中(zhong)國人民銀(yin)行(xing)黨委書(shu)記(ji)、中(zhong)國銀(yin)保監會主席郭樹清發表文章指出(chu)，我(wo)國房地產相關(guan)貸(dai)款(kuan)占銀(yin)行(xing)業貸(dai)款(kuan)的39%，還(huan)有大(da)量(liang)債券、股本、信托(tuo)等資(zi)金(jin)進入房地產行(xing)業。可以說，房地產是現階段我(wo)國金(jin)融(rong)風險方(fang)面(mian)最(zui)大(da)的“灰(hui)犀牛”。

　　丁祖昱認為，2020年(nian)8月出臺的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產“三道紅線”融資(zi)新規，讓房(fang)(fang)企資(zi)金壓力(li)驟升。“房(fang)(fang)地產依賴金融，但是(shi)‘三道紅線’政策出現之后，房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)融資(zi)流(liu)、現金流(liu)可能(neng)變負，這(zhe)對所(suo)有地產公司來(lai)說都是(shi)巨大(da)的(de)(de)(de)挑(tiao)戰。因此(ci)一(yi)部分企業出現了(le)債(zhai)券違(wei)約、信用違(wei)約等現象。2021年(nian)房(fang)(fang)企最難和最大(da)的(de)(de)(de)挑(tiao)戰，是(shi)在資(zi)金上的(de)(de)(de)挑(tiao)戰。”

　　不少業界專家建(jian)議(yi)，加快建(jian)立房地產(chan)金融長(chang)效管(guan)理機制，強化(hua)房地產(chan)金融監管(guan)，防止房地產(chan)市(shi)場過度金融化(hua)。藍(lan)綠(lv)雙城(cheng)董事長(chang)曹舟南認為，堅(jian)決貫徹“三道(dao)紅線”等(deng)措(cuo)施，有(you)利于保(bao)持(chi)全國房地產(chan)調控的連續(xu)性(xing)和穩定性(xing)，是實現“房住不炒”、因城(cheng)施策、保(bao)障房地產(chan)市(shi)場平穩運行(xing)的重(zhong)要措(cuo)施。