土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)是樓市(shi)(shi)的(de)晴雨表。近日，多地(di)(di)迎(ying)來第三(san)批次(ci)(ci)集中(zhong)供(gong)地(di)(di)。作(zuo)為今年最后(hou)一(yi)次(ci)(ci)集中(zhong)供(gong)地(di)(di)，第三(san)輪供(gong)地(di)(di)規(gui)則有何(he)調整？是否會(hui)延續此前土(tu)地(di)(di)溢(yi)價(jia)率走低的(de)現(xian)象(xiang)？尤(you)其是北(bei)京在第三(san)批次(ci)(ci)集中(zhong)供(gong)地(di)(di)時，有6宗地(di)(di)被設置了競現(xian)房銷售環節，這將對(dui)市(shi)(shi)場(chang)產生哪(na)些影響(xiang)？《中(zhong)國消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)報》記(ji)者(zhe)(zhe)對(dui)此進行(xing)了采訪了解。

　　土地拍賣門檻降低

　　第二(er)批次(ci)集(ji)中供地(di)剛剛落(luo)下帷幕(mu)，深圳、上海(hai)、北京、南京、蘇(su)州、廣州、福州等部(bu)分熱點城市(shi)近期就迅速拉開了第三(san)批次(ci)集(ji)中供地(di)的(de)帷幕(mu)。

　　結合(he)多地發布的供地公告來看，相比于前兩次集(ji)中(zhong)(zhong)供地，第三批次集(ji)中(zhong)(zhong)供地在土地出讓規則上(shang)有明(ming)顯的變化，比如提高房(fang)價銷售上(shang)限，讓利潤更有空間；適度放寬保證金支付期限；降低參拍門檻，調動(dong)房(fang)企積極性等。

　　貝(bei)殼研究院(yuan)首(shou)席分(fen)(fen)析師許小樂(le)對(dui)《中國消費者(zhe)(zhe)報》記者(zhe)(zhe)表示，具體來說，第(di)(di)三(san)(san)(san)批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)供地(di)(di)較第(di)(di)二批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)的(de)規則有(you)(you)所放(fang)松，主要(yao)(yao)體現在房企(qi)資(zi)(zi)質、資(zi)(zi)金(jin)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)以及(ji)配(pei)(pei)建(jian)比例(li)三(san)(san)(san)個方面(mian)。例(li)如(ru)，在房企(qi)資(zi)(zi)質方面(mian)，南京降低了(le)(le)(le)企(qi)業資(zi)(zi)質門檻，拿地(di)(di)資(zi)(zi)質從(cong)1級降至2級或3級，放(fang)寬了(le)(le)(le)聯合拿地(di)(di)的(de)限制；在資(zi)(zi)金(jin)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)方面(mian)，蘇(su)州的(de)保證金(jin)比例(li)從(cong)第(di)(di)二批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)部(bu)分(fen)(fen)宗(zong)地(di)(di)的(de)50%下調至第(di)(di)三(san)(san)(san)批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)全部(bu)宗(zong)地(di)(di)的(de)30%，且首(shou)付(fu)款比例(li)由60%下調至50%，而(er)廣州允(yun)許土地(di)(di)款分(fen)(fen)期支付(fu)，部(bu)分(fen)(fen)宗(zong)地(di)(di)將一個月(yue)內一次(ci)(ci)(ci)性(xing)付(fu)清總價(jia)的(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)取(qu)消，調整(zheng)成最長(chang)6個月(yue)內付(fu)清；在配(pei)(pei)建(jian)比例(li)方面(mian)，部(bu)分(fen)(fen)城市減少了(le)(le)(le)有(you)(you)配(pei)(pei)建(jian)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)地(di)(di)塊(kuai)出(chu)讓，如(ru)合肥第(di)(di)二批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)僅(jin)有(you)(you)2宗(zong)地(di)(di)無配(pei)(pei)建(jian)保障(zhang)性(xing)租賃住房要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)，而(er)第(di)(di)三(san)(san)(san)批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)則有(you)(you)9宗(zong)地(di)(di)無此(ci)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)，同(tong)時，配(pei)(pei)建(jian)保障(zhang)性(xing)租賃住房面(mian)積(ji)比例(li)在20%以上的(de)，從(cong)第(di)(di)二批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)的(de)40%降至第(di)(di)三(san)(san)(san)批(pi)(pi)次(ci)(ci)(ci)的(de)30%，為房企(qi)留下一定的(de)利(li)潤(run)空(kong)間。

　　不過，許小樂指出(chu)，針對房企資(zi)金來源審核、土(tu)地溢價率不得超過15%，以及通過搖號、競（定）品(pin)質方式確(que)定競得人等土(tu)地拍(pai)賣規則依(yi)然沒有放松，這(zhe)表(biao)明在穩地價的目標下，防止土(tu)地金融化、杜絕炒高(gao)地價的行為仍然是關注重(zhong)點。

　　更多優質地塊釋放

　　由于在第(di)二(er)批(pi)次(ci)集中供(gong)地時(shi)市(shi)場(chang)降溫明顯，長沙、北京(jing)、沈陽、杭州、廣(guang)州等地的流拍率均高(gao)達50%以上。為了降低流拍率、提高(gao)成交量，這(zhe)些城市(shi)在第(di)三批(pi)次(ci)時(shi)更有(you)動力拿(na)出優(you)質(zhi)地塊供(gong)應(ying)，調動房企參拍的積極(ji)性。

　　許小樂對《中國(guo)消費者報(bao)》記者表(biao)示，從已公告的第(di)三(san)(san)批次供地(di)(di)城市來看，成都(dou)、合(he)肥(fei)、蘇州(zhou)、深圳、杭(hang)州(zhou)等(deng)城市的核心區土地(di)(di)供應規模均有(you)明(ming)顯增加。以杭(hang)州(zhou)為例，目前第(di)三(san)(san)批次預公告的核心區供應規劃建(jian)筑(zhu)面積占比(bi)為39.0%，相比(bi)于第(di)二批次的24.4%有(you)明(ming)顯上(shang)升。同時從地(di)(di)塊條件來看，51宗地(di)(di)中有(you)42宗為純住宅用地(di)(di)，有(you)利于房(fang)企算賬與去(qu)化，進而(er)提高房(fang)企的拿(na)地(di)(di)意愿。

　　北京(jing)也拿出核心區的優質地(di)塊參(can)與第三批次集(ji)中供地(di)。近日，北京(jing)土(tu)地(di)交(jiao)易市場(chang)發(fa)布(bu)的第三批次住宅用(yong)地(di)出讓公告明確，共計(ji)12宗(zong)地(di)，土(tu)地(di)總面(mian)積(ji)約(yue)(yue)62公頃(qing)，總建筑規模約(yue)(yue)113萬平方米，起始價總額336億元，將(jiang)于12月下旬集(ji)中成交(jiao)。12宗(zong)地(di)中，位于中心城區的有(you)(you)7宗(zong)地(di)，土(tu)地(di)總面(mian)積(ji)約(yue)(yue)40.4公頃(qing)，占比為65%，其中，朝陽區有(you)(you)6宗(zong)，約(yue)(yue)26公頃(qing)，豐臺(tai)區有(you)(you)1宗(zong)，約(yue)(yue)14.4公頃(qing)。

　　諸(zhu)葛找房(fang)數據研(yan)究中心分析師梁楠對《中國(guo)消(xiao)費者報(bao)》記者表(biao)示，本次(ci)是今(jin)(jin)年(nian)(nian)最后(hou)一批次(ci)集中供(gong)地(di)(di)，意味著(zhu)這是房(fang)企(qi)(qi)今(jin)(jin)年(nian)(nian)補倉的(de)最后(hou)機會，預計22城第三(san)批次(ci)集中供(gong)地(di)(di)的(de)整體市場表(biao)現或將(jiang)(jiang)有所(suo)回溫(wen)，流拍現象有望減(jian)少。同時(shi)，土地(di)(di)拍賣門檻(jian)的(de)降低將(jiang)(jiang)在(zai)一定程度上緩解房(fang)企(qi)(qi)的(de)資金(jin)壓力，促進(jin)企(qi)(qi)業的(de)周轉能力，此(ci)類(lei)舉措或將(jiang)(jiang)在(zai)很(hen)大程度上激發房(fang)企(qi)(qi)的(de)拿地(di)(di)意愿(yuan)，增強市場信心。

　　置業者點贊現房銷售

　　在(zai)各地(di)(di)關(guan)于第(di)三(san)批次(ci)集中供地(di)(di)的(de)公告中，備受關(guan)注的(de)莫(mo)過于北(bei)京關(guan)于現房銷售(shou)地(di)(di)塊大(da)幅增加的(de)消息。

　　據(ju)記者(zhe)了解，在北京第二批次(ci)推出的(de)17宗地(di)(di)(di)(di)(di)中(zhong)，只有(you)1宗大興黃(huang)村鎮的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)塊是(shi)現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)。雖(sui)然第二批次(ci)集中(zhong)土地(di)(di)(di)(di)(di)拍賣的(de)整體過程較冷清(qing)，但是(shi)競現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)的(de)該地(di)(di)(di)(di)(di)塊卻是(shi)吸引(yin)房(fang)(fang)(fang)(fang)企爭奪激烈的(de)地(di)(di)(di)(di)(di)塊之一，最終競現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)面積(ji)達到(dao)54000平方米。也許是(shi)看到(dao)了置業(ye)者(zhe)對現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)的(de)熱情，在北京日前公示(shi)的(de)第三批次(ci)12宗地(di)(di)(di)(di)(di)塊中(zhong)，有(you)6宗被(bei)設(she)置了競現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)環節，尤其(qi)是(shi)很熱門的(de)朝陽區勁松街道地(di)(di)(di)(di)(di)塊，干脆就被(bei)定為全(quan)現(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)，也就是(shi)說，這個項目今年(nian)拿地(di)(di)(di)(di)(di)，但至(zhi)少要到(dao)2023年(nian)下半年(nian)甚至(zhi)2024年(nian)才(cai)能銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)。而且，該項目的(de)指導售(shou)(shou)價為10.66萬元/平方米，與同區域二手房(fang)(fang)(fang)(fang)形成價格(ge)倒掛。

　　其他(ta)5宗(zong)被(bei)設置了競(jing)現(xian)(xian)房銷售的地(di)塊(kuai)分別(bie)為(wei)朝陽區(qu)管(guan)莊1宗(zong)、房山(shan)區(qu)拱(gong)辰街道1宗(zong)、門頭溝區(qu)永定鎮2宗(zong)和密云區(qu)水源路南側(ce)地(di)塊(kuai)1宗(zong)。除房山(shan)區(qu)拱(gong)辰地(di)塊(kuai)設置了競(jing)現(xian)(xian)房面積的上(shang)限為(wei)31000平方米外，其他(ta)4宗(zong)地(di)的上(shang)限均為(wei)全盤現(xian)(xian)房銷售。

　　那么，現房(fang)(fang)銷售對(dui)行業(ye)發展有(you)什么影(ying)響？對(dui)于買房(fang)(fang)人來說，意義何(he)在？合碩機構分析(xi)師(shi)郭毅對(dui)《中國(guo)消費(fei)者報(bao)》記(ji)者表示：“現房(fang)(fang)銷售具有(you)劃時代(dai)意義，因為相比競(jing)共(gong)有(you)產權份額、競(jing)保障房(fang)(fang)、競(jing)高標準(zhun)建(jian)設方案等拍賣土地(di)新(xin)招，只有(you)競(jing)現房(fang)(fang)銷售面積(ji)是對(dui)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業(ye)從(cong)拿地(di)、生產到銷售全流程都(dou)會(hui)產生直(zhi)接影(ying)響的措(cuo)施。”

　　記者發現，網友(you)們(men)對現房(fang)銷售(shou)一(yi)致(zhi)叫好。“家住(zhu)大北京”表(biao)示：“所(suo)見即(ji)所(suo)得，可以讓人真實充分地對比、衡量(liang)房(fang)子(zi)是(shi)否(fou)值得購買(mai)。有可能會出(chu)現的(de)情(qing)況是(shi)，品(pin)質(zhi)(zhi)好的(de)項目大家爭搶著要買(mai)，品(pin)質(zhi)(zhi)差的(de)項目根本賣不動。”

　　“慧聲(sheng)找房”則認為(wei)：“貨不對板、賣家秀變買家秀的(de)情況會(hui)大大減少，有效規(gui)避(bi)了延期(qi)交房及爛尾風險(xian)，可以促使新(xin)房的(de)質量整體提升。”

　　而開發商(shang)們面對(dui)現(xian)(xian)房銷售(shou)的(de)情緒則較(jiao)為(wei)復雜，現(xian)(xian)房銷售(shou)會(hui)對(dui)企業資金(jin)鏈(lian)造成巨大(da)的(de)壓力。據記者(zhe)了解，杭州第(di)二批次集中供(gong)地(di)10宗(zong)試點現(xian)(xian)房銷售(shou)地(di)塊全部流拍。

　　中原地產(chan)首(shou)席分(fen)析師張大(da)(da)(da)偉對《中國消費者(zhe)(zhe)報》記者(zhe)(zhe)表(biao)示，北京現房(fang)(fang)銷售目前僅作(zuo)為試點，短期來看并沒有大(da)(da)(da)規模展開。對于(yu)中大(da)(da)(da)型項目來說，若有部分(fen)樓棟需現房(fang)(fang)銷售，在統一政府指導售價下，將有利于(yu)控(kong)制房(fang)(fang)價的平(ping)穩(wen)。