“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要(yao)草案中，轉變(bian)城(cheng)市發展(zhan)方(fang)式(shi)、推進(jin)新(xin)(xin)型(xing)城(cheng)市建設(she)成為其中一個(ge)重要(yao)內容。全(quan)國(guo)工(gong)商聯房(fang)地(di)產商會在今年的全(quan)國(guo)工(gong)商聯提案中建議，實行“新(xin)(xin)租約(yue)+土地(di)年租制”模式(shi)，以破(po)解城(cheng)市有機(ji)更新(xin)(xin)障(zhang)礙。

　　全(quan)國工商聯房地產商會(hui)城市更新(xin)分會(hui)會(hui)長(chang)柴志坤表示，在當前“國內大(da)循環為主體(ti)、國內國際雙循環相互促進”的(de)經濟模式(shi)(shi)下，推進新(xin)型城市建設、實現城市更新(xin)因其自身內嵌的(de)經濟、社會(hui)、環境目標與內循環核心要素高度契合，成為我(wo)國新(xin)經濟模式(shi)(shi)下重塑城市產業結構、提質消費(fei)水平、改善人居環境、推動城市向內涵(han)式(shi)(shi)發展轉型的(de)重要路徑。

　　“城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)(xin)是(shi)個大(da)課題，涉及(ji)范圍很廣。從宏觀(guan)更(geng)新(xin)(xin)方式可(ke)分為(wei)三類(lei)：拆除重(zhong)建(jian)(jian)類(lei)、有(you)機(ji)更(geng)新(xin)(xin)類(lei)和(he)綜合整治三類(lei)。”柴志坤介紹，有(you)機(ji)更(geng)新(xin)(xin)類(lei)是(shi)指對區(qu)域內原有(you)的(de)(de)建(jian)(jian)筑基本保留(liu)，只有(you)少量拆建(jian)(jian)的(de)(de)更(geng)新(xin)(xin)。雖然目前有(you)機(ji)更(geng)新(xin)(xin)在(zai)我國(guo)各地(di)所占比例不(bu)高，但相比于拆除重(zhong)建(jian)(jian)，有(you)機(ji)更(geng)新(xin)(xin)可(ke)以在(zai)保留(liu)城(cheng)市(shi)文化、肌(ji)理和(he)特色(se)的(de)(de)前提下，不(bu)斷迭代更(geng)新(xin)(xin)產業(ye)，持續(xu)不(bu)斷地(di)為(wei)地(di)方創(chuang)造新(xin)(xin)的(de)(de)供給，滿足(zu)新(xin)(xin)時代的(de)(de)需(xu)求，煥活(huo)城(cheng)市(shi)活(huo)力，提升城(cheng)市(shi)功(gong)能(neng)，改善(shan)城(cheng)市(shi)人居(ju)環境。

　　但(dan)同時，由于目(mu)前我國城(cheng)市更(geng)新各項(xiang)制度仍不完(wan)善，在(zai)具體項(xiang)目(mu)的(de)實施過程中(zhong)，仍然面臨著諸如(ru)土地、規劃、資金(jin)等(deng)多方面問(wen)題(ti)。其中(zhong)，有關土地使用(yong)的(de)問(wen)題(ti)尤為(wei)突(tu)出。

　　首(shou)先，城市更(geng)新是(shi)在原(yuan)有(you)規劃和(he)建筑基礎上進行更(geng)新和(he)改(gai)造，很(hen)可能涉及原(yuan)有(you)用途的改(gai)變(bian)，如老廠房以(yi)前都是(shi)工業(ye)用地，為了達(da)到(dao)(dao)項(xiang)(xiang)目(mu)新的功(gong)能需(xu)求，需(xu)要變(bian)成商業(ye)、科研(yan)、公(gong)寓等其他(ta)性質用地。但(dan)目(mu)前遇(yu)到(dao)(dao)的問(wen)題是(shi)，雖有(you)建筑用途改(gai)變(bian)卻沒有(you)明確的法律審(shen)批依據和(he)程(cheng)序，很(hen)多(duo)項(xiang)(xiang)目(mu)在審(shen)批的時候(hou)，地方政(zheng)府(fu)只能采(cai)取上會討論的形(xing)式，但(dan)又常因涉及利益(yi)調整而難以(yi)決(jue)策(ce)。

　　其次(ci)是土(tu)地使(shi)用年(nian)限(xian)到期是否可延長的問(wen)題(ti)。目(mu)前大(da)量(liang)需要(yao)更新的商(shang)業和辦(ban)公(gong)樓，已快達到使(shi)用年(nian)限(xian)或僅(jin)剩10幾年(nian)，但對非住宅建設(she)用地使(shi)用權期限(xian)屆滿后的續期問(wen)題(ti)目(mu)前還沒有明(ming)確的法律規定。

　　另外還有(you)建(jian)(jian)筑是否可以加(jia)層的(de)(de)問題。工(gong)業(ye)園(yuan)區、廠房、商業(ye)是城市(shi)有(you)機更新(xin)的(de)(de)重要領域(yu)。這些既(ji)有(you)建(jian)(jian)筑改造后為適應新(xin)的(de)(de)業(ye)態，往往需(xu)要將建(jian)(jian)筑內部(bu)進(jin)行加(jia)層處理，進(jin)而引起使(shi)用面積的(de)(de)調整(zheng)。但目前(qian)既(ji)有(you)建(jian)(jian)筑加(jia)層改造并(bing)沒有(you)明確的(de)(de)法規依(yi)據，因此也無法獲(huo)得任何形式(shi)的(de)(de)審批，加(jia)出的(de)(de)面積也屬于違建(jian)(jian)范(fan)疇，更新(xin)幾(ji)乎不可實施。

　　為推(tui)動城市有機(ji)(ji)更(geng)(geng)新(xin)進(jin)程，吸引(yin)更(geng)(geng)多(duo)社(she)會資本(ben)進(jin)入城市更(geng)(geng)新(xin)，全國(guo)工商聯房地(di)產商會建議(yi)實行“新(xin)租(zu)約+土地(di)年租(zu)制”破解(jie)城市有機(ji)(ji)更(geng)(geng)新(xin)的以上障礙。

　　第一(yi)，實行(xing)“新租約(yue)(yue)(yue)+土(tu)(tu)地(di)(di)年(nian)租制(zhi)”可(ke)以平滑銜接新舊建筑使用(yong)年(nian)限、用(yong)途(tu)(tu)和(he)容積(ji)率(lv)的(de)(de)改變。“新租約(yue)(yue)(yue)”是指，對有機更(geng)新的(de)(de)建筑按(an)(an)新用(yong)途(tu)(tu)、新年(nian)限重(zhong)新簽訂(ding)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)年(nian)限；“土(tu)(tu)地(di)(di)年(nian)租制(zhi)”是指土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)者簽訂(ding)新租約(yue)(yue)(yue)后，按(an)(an)年(nian)交(jiao)納(na)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)。如(ru)“工改商”更(geng)新后，新租約(yue)(yue)(yue)與舊租約(yue)(yue)(yue)重(zhong)疊(die)的(de)(de)年(nian)限內，可(ke)按(an)(an)商業用(yong)途(tu)(tu)的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)標準(zhun)按(an)(an)年(nian)補交(jiao)，原(yuan)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)年(nian)限到期后，直接按(an)(an)商業用(yong)途(tu)(tu)按(an)(an)年(nian)交(jiao)納(na)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)；如(ru)果(guo)增(zeng)加面積(ji)，則(ze)按(an)(an)面積(ji)增(zeng)加后的(de)(de)容積(ji)率(lv)測算土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)交(jiao)納(na)標準(zhun)。

　　第二，實行“新租約+土地(di)年租制”是用經濟手(shou)段處理(li)土地(di)用途(tu)變(bian)性(xing)等(deng)問題，既增加了(le)地(di)方土地(di)出讓收入(ru)，又減少了(le)行政風險。

　　第三，實行(xing)“新租約+土地年租制(zhi)”可以化解亟(ji)待更新的既有建筑由于土地使用剩(sheng)余年限短社會資本無法(fa)投(tou)入的問題，加快城市產(chan)業(ye)升(sheng)級和功能提(ti)升(sheng)。

　　第(di)四，“新租(zu)(zu)約(yue)+土地年租(zu)(zu)制”中年租(zu)(zu)金(jin)的制定可根據不(bu)同建筑用途、產權、使(shi)用面積、經營(ying)利潤等進行(xing)(xing)綜合考(kao)慮，建立相(xiang)應的評估標準來(lai)確定；對于(yu)土地使(shi)用年限內(nei)產權人(ren)變更的，買賣雙方可參考(kao)現(xian)行(xing)(xing)年租(zu)(zu)金(jin)價(jia)(jia)格(ge)和(he)到期后價(jia)(jia)格(ge)進行(xing)(xing)協商。