中房報記者 李(li)燕星丨(shu)北京報道

　　如果說房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)是一艘行駛(shi)在海上的(de)船，那這份《2020上半(ban)年(nian)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)土地(di)儲(chu)備(bei)面積(ji)TOP50榜(bang)》透(tou)露(lu)(lu)的(de)變化便是羅盤。9月2日(ri)，中國房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)報記者以截(jie)至當前已(yi)發布年(nian)報并披露(lu)(lu)土地(di)儲(chu)備(bei)面積(ji)的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)為數(shu)據池，繪制(zhi)出《2020上半(ban)年(nian)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)土地(di)儲(chu)備(bei)面積(ji)TOP50榜(bang)》。

　　總體來(lai)看(kan)，TOP50房地產企業2020上半年(nian)土地儲備總面(mian)積超26億(yi)平(ping)方米(mi)，與2019年(nian)基(ji)本持平(ping)。其中，土地儲備面(mian)積超1億(yi)平(ping)方米(mi)企業有(you)(you)4家(jia)，在(zai)(zai)5000萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)至(zhi)1億(yi)平(ping)方米(mi)之間有(you)(you)15家(jia)，在(zai)(zai)1000萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)至(zhi)5000萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)之間有(you)(you)29家(jia)，在(zai)(zai)1000萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)以下的只有(you)(you)2家(jia)。

　　可以(yi)發現，一(yi)方面TOP50房(fang)企(qi)土地(di)儲備門檻(jian)已經(jing)進一(yi)步提升至(zhi)1000萬平方米(mi)；另(ling)一(yi)方面，上述分類中房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)所形成的數(shu)量倒梯(ti)形結構與其對應土地(di)儲備面積正梯(ti)形結構，已經(jing)基本固定。

　　因此，在變局中找(zhao)到(dao)土地(di)儲備布局策略(lve)才(cai)更有價值。用一位房地(di)產企業負責人的話說(shuo)就是，行(xing)業標桿企業動向(xiang)往(wang)往(wang)很能說(shuo)明問題，“因為這些(xie)企業不乏精兵強將，如果他們都往(wang)左走了(le)，我(wo)一個人往(wang)右，肯(ken)定是我(wo)錯了(le)。”

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　　龍頭(tou)減負 未來利(li)潤待釋(shi)放

　　總(zong)體來(lai)看(kan)，占據(ju)《2020上半年(nian)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業土地(di)儲備(bei)面積TOP50榜》TOP10席位的(de)龍(long)頭房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業分為兩大“陣營”：一是融創中(zhong)(zhong)國、中(zhong)(zhong)國恒大、萬(wan)科(ke)、新(xin)城控股(gu)這樣土地(di)儲備(bei)“過億(yi)”平方(fang)米的(de)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業，二是中(zhong)(zhong)國金茂、中(zhong)(zhong)海地(di)產(chan)、世貿房(fang)地(di)產(chan)、金科(ke)集(ji)團(tuan)、龍(long)湖集(ji)團(tuan)、華(hua)潤置(zhi)地(di)土地(di)儲備(bei)“奔(ben)億(yi)”的(de)地(di)產(chan)企(qi)業。

　　具(ju)體來看，土(tu)地(di)儲備(bei)“過(guo)億(yi)”平(ping)方(fang)米(mi)地(di)產企業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)，融創中(zhong)(zhong)國(guo)土(tu)地(di)儲備(bei)面積已達(da)2.5億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，中(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)大2.4億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，萬(wan)科1.6億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)，新城控股1.37億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)；土(tu)地(di)儲備(bei)“奔億(yi)”房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)國(guo)金茂9068萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)產9006萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，世茂房(fang)地(di)產8393萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，金科7400萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，龍湖(hu)7354萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，華潤(run)置地(di)7109萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。

　　2020上半(ban)年TOP10梯(ti)隊成員(yuan)與2019年TOP10梯(ti)隊成員(yuan)出入并不明顯。只(zhi)有(you)少數截至目前未(wei)發(fa)布2020半(ban)年報或未(wei)披露具體(ti)土地儲(chu)備面積的房(fang)地產企(qi)業(ye)未(wei)納(na)入2020上半(ban)年TOP10梯(ti)隊。

　　不過，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)報記者(zhe)從上(shang)述TOP50強房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業名單中(zhong)(zhong)(zhong)抽樣測算并(bing)繪制的另一份榜單《2019年(nian)~2020年(nian)TOP30房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業土(tu)地(di)(di)儲(chu)備增速榜》來看(kan)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)金茂(mao)、中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)恒大(da)、中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)、保利發(fa)(fa)展這幾(ji)家龍頭房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企業土(tu)地(di)(di)儲(chu)備面積都開始(shi)下降。其中(zhong)(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)金茂(mao)土(tu)地(di)(di)儲(chu)備面積同比2019年(nian)上(shang)半年(nian)減(jian)少(shao)51.51%，中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)恒大(da)同比減(jian)少(shao)24.76%，中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)同比減(jian)少(shao)1.84%，保利發(fa)(fa)展同比減(jian)少(shao)11.7%。

　　在(zai)《2019年(nian)~2020年(nian)TOP30房(fang)地產企業土地儲備增速榜》中，共有7家(jia)房(fang)地產企業土地儲備面積出現下降，其中龍頭房(fang)地產企業占據4席(xi)。另外3家(jia)房(fang)地產企業分別是富力集(ji)團、旭輝集(ji)團、榮盛發展。

　　早在今年(nian)(nian)3月(yue)31日年(nian)(nian)度業(ye)績會(hui)上，恒(heng)大集(ji)團副主席、總裁夏海(hai)鈞(jun)就表示，“以前是(shi)每(mei)年(nian)(nian)新(xin)增6000萬到8000萬平方(fang)(fang)米(mi)，今后(hou)3年(nian)(nian)每(mei)年(nian)(nian)新(xin)增土(tu)地儲備(bei)(bei)(bei)約4000萬平方(fang)(fang)米(mi)，通過土(tu)地儲備(bei)(bei)(bei)逐漸減少實現規模控制(zhi)”。背后(hou)原因是(shi)，中(zhong)國恒(heng)大過去數(shu)十(shi)年(nian)(nian)作為(wei)追趕者的高增長同時也(ye)伴隨著高負債。因此，中(zhong)國恒(heng)大自(zi)2017年(nian)(nian)由高負債、高杠(gang)桿、高周轉、低(di)成本(ben)(ben)的“三高一低(di)”轉向低(di)負債、低(di)杠(gang)桿、低(di)成本(ben)(ben)、高周轉的“三低(di)一高”，控制(zhi)土(tu)地儲備(bei)(bei)(bei)是(shi)其(qi)中(zhong)一步。

　　“可以預計，如果這些減速龍頭(tou)企業(ye)目標順(shun)利(li)達(da)成(cheng)，那么幾年之后它們定(ding)會享受到銷售(shou)增(zeng)加帶來利(li)潤(run)提(ti)升，以及有息負債下降(jiang)也(ye)將(jiang)釋放大(da)量利(li)潤(run)，資本市場(chang)對(dui)這些房地產企業(ye)的估(gu)值將(jiang)又是(shi)另一(yi)番景象。”一(yi)位資本市場(chang)人士分(fen)析稱。

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　　黑馬加速 長三(san)角大灣區紅(hong)利(li)顯現

　　總(zong)體(ti)來看(kan)，房(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)土地(di)(di)儲(chu)(chu)備面積增(zeng)速(su)處于平穩上升狀(zhuang)態，《2019年~2020年TOP30房(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)土地(di)(di)儲(chu)(chu)備增(zeng)速(su)榜》顯示(shi)，TOP30房(fang)地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)土地(di)(di)儲(chu)(chu)備面積平均增(zeng)速(su)12.07%，與(yu)2019年持(chi)平。

　　不過(guo)，《2019年(nian)~2020年(nian)TOP30房地產(chan)企(qi)業土地儲備(bei)增速榜(bang)》同時也透露出(chu)另一(yi)個(ge)信息(xi)，即近(jin)年(nian)來頻(pin)頻(pin)布(bu)局(ju)長(chang)三角(jiao)和粵港澳(ao)大灣(wan)區的(de)海派(pai)房地產(chan)企(qi)業和粵派(pai)房地產(chan)企(qi)業在土地儲備(bei)上(shang)開始加足馬(ma)力。

　　其中(zhong)，占據《2019年(nian)~2020年(nian)TOP30房地(di)(di)產(chan)企業土地(di)(di)儲備增速榜》TOP10席(xi)位分別是(shi)：時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)、綠城中(zhong)國(guo)、首(shou)創(chuang)(chuang)置業、雅居樂、世茂房地(di)(di)產(chan)、金地(di)(di)集團、融創(chuang)(chuang)中(zhong)國(guo)、奧園集團、中(zhong)梁控股、寶龍地(di)(di)產(chan)。

　　具體來看，土地儲備面(mian)(mian)積同(tong)比增(zeng)(zeng)速排在前(qian)3位的：時代(dai)中國2020上(shang)半年(nian)(nian)土地儲備面(mian)(mian)積較(jiao)2019年(nian)(nian)同(tong)期大(da)(da)幅(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)125.4%，目前(qian)土地儲備面(mian)(mian)積5200萬(wan)平(ping)方米；綠城中國2020上(shang)半年(nian)(nian)土地儲備面(mian)(mian)積較(jiao)2019年(nian)(nian)同(tong)期大(da)(da)幅(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)40.71%，目前(qian)土地儲備面(mian)(mian)積4801萬(wan)平(ping)方米；首(shou)創(chuang)置業(ye)2020上(shang)半年(nian)(nian)土地儲備面(mian)(mian)積較(jiao)2019年(nian)(nian)同(tong)期大(da)(da)幅(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)36.85%，目前(qian)土地儲備面(mian)(mian)積1790萬(wan)平(ping)方米。

　　事(shi)實上，時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)拿地(di)(di)節(jie)奏在經(jing)歷2017年(nian)、2018兩年(nian)下降后(hou)，2019年(nian)和2020年(nian)上半(ban)年(nian)大(da)(da)幅(fu)提高了拿地(di)(di)強度(du)。截至2020年(nian)6月30日，時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)整(zheng)體土地(di)(di)儲備主要分(fen)布在國(guo)內(nei)一(yi)二線城(cheng)市及(ji)大(da)(da)灣(wan)(wan)(wan)區，其中(zhong)位于大(da)(da)灣(wan)(wan)(wan)區土地(di)(di)儲備占比近90%。另(ling)外，目前時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)城(cheng)市更新項目總(zong)數超150個，多(duo)數位于大(da)(da)灣(wan)(wan)(wan)區經(jing)濟發(fa)達城(cheng)市，潛在總(zong)建筑(zhu)面積約5200萬平方米。這成(cheng)為時(shi)代(dai)中(zhong)國(guo)未來新的利潤(run)增長點。

　　綠城中國也(ye)在2020年上半年加(jia)大(da)了投資力度(du)，新增(zeng)土地儲備總建筑面積1097萬平方米，對應(ying)新增(zeng)貨(huo)值達1756億元，較去年同期大(da)幅增(zeng)加(jia)181%；其中，一(yi)二線城市可售貨(huo)值占比75%，進一(yi)步擴充(chong)在長三角(jiao)及環渤海等核心區域的(de)土地儲備。

　　強(qiang)化(hua)土(tu)地儲備，是這些追(zhui)(zhui)趕(gan)型房地產企業謀(mou)求(qiu)規模擴張的重要方式。公開數據顯示，疫(yi)情后政府供(gong)地節奏加(jia)快，土(tu)地市場熱度回升明(ming)顯，2020年(nian)上半年(nian)土(tu)地供(gong)求(qiu)面積(ji)均高于(yu)2019年(nian)上半年(nian)水平(ping)，成(cheng)交樓面價(jia)走勢平(ping)穩，溢價(jia)率(lv)低位(wei)回調，處于(yu)合理區(qu)間(jian)。因此也是這些追(zhui)(zhui)趕(gan)型房地產企業補倉的好機會。