□本(ben)報記者 董添

　　近期(qi)，房(fang)地(di)產企業(ye)發(fa)債數(shu)量仍居高位，償還(huan)負債及補充流(liu)動資金是房(fang)企發(fa)債的主要(yao)原因。以怡(yi)亞通(tong)為代(dai)表的部(bu)分企業(ye)擬籌劃設立(li)房(fang)地(di)產投資信托(tuo)基金（REITs）并(bing)在(zai)新交所發(fa)行(xing)上市，成為房(fang)地(di)產融(rong)資領域(yu)最大看(kan)點。

　　業內人士指(zhi)出，房(fang)企融(rong)資依然井噴，隨著房(fang)企融(rong)資新規(gui)逐步推進(jin)，房(fang)企將更加注(zhu)重自(zi)身造血的能(neng)力。

　　發債數量持續增長

　　不少房企債券(quan)融(rong)資票面利(li)率較低。以魯能集(ji)團為例，公司10月19日成功(gong)發(fa)(fa)行(xing)2020年(nian)公司債券(quan)（第(di)一(yi)期），債券(quan)發(fa)(fa)行(xing)規模為20.4億元，票面利(li)率為3.85%，債券(quan)期限為5年(nian)，附第(di)3年(nian)末(mo)發(fa)(fa)行(xing)人(ren)調(diao)整票面利(li)率選(xuan)擇權及投資者回售選(xuan)擇權。本(ben)期債券(quan)募集(ji)資金(jin)扣除發(fa)(fa)行(xing)費(fei)用(yong)后(hou)擬全(quan)部用(yong)于償還15魯能債本(ben)金(jin)。

　　不少(shao)房(fang)企涉及住(zhu)房(fang)租賃債(zhai)券(quan)。10月20日(ri)，陽光城發(fa)布(bu)公(gong)告(gao)稱，公(gong)司2020年面(mian)(mian)向專業(ye)投(tou)資者公(gong)開發(fa)行(xing)(xing)住(zhu)房(fang)租賃專項公(gong)司債(zhai)券(quan)，于(yu)2020年10月21日(ri)起(qi)在深圳(zhen)證券(quan)交易所(suo)上市。本期債(zhai)券(quan)實(shi)際(ji)發(fa)行(xing)(xing)金額8億元，票面(mian)(mian)利率6.67%，發(fa)行(xing)(xing)期限(xian)為5年期，第(di)2年末(mo)和第(di)4年末(mo)附發(fa)行(xing)(xing)人調(diao)整票面(mian)(mian)利率選擇權和投(tou)資者回售選擇權。其(qi)中，5.60億元擬用于(yu)住(zhu)房(fang)租賃項目(mu)，2.40億元擬用于(yu)補充(chong)公(gong)司營運資金，包括但(dan)不限(xian)于(yu)支(zhi)付工(gong)程款、支(zhi)付職工(gong)薪酬、購買原材料等。

　　償(chang)還(huan)(huan)(huan)負債及(ji)補充流動(dong)資金(jin)是房企發(fa)債的主要原因(yin)。以(yi)中國中鐵為例，公(gong)(gong)司(si)(si)10月19日完成(cheng)發(fa)行2020年可續期(qi)公(gong)(gong)司(si)(si)債券(quan)（第六(liu)期(qi)），品種一實際(ji)發(fa)行規(gui)模(mo)為20億(yi)元，票(piao)面(mian)利率為4.2%；品種二實際(ji)發(fa)行規(gui)模(mo)為10億(yi)元，票(piao)面(mian)利率為4.47%。本(ben)期(qi)債券(quan)募集資金(jin)扣除發(fa)行費用(yong)后，擬(ni)全(quan)部(bu)用(yong)于(yu)償(chang)還(huan)(huan)(huan)公(gong)(gong)司(si)(si)及(ji)下(xia)屬(shu)公(gong)(gong)司(si)(si)有息負債和補充流動(dong)資金(jin)。其中，擬(ni)使用(yong)12億(yi)元償(chang)還(huan)(huan)(huan)公(gong)(gong)司(si)(si)及(ji)下(xia)屬(shu)公(gong)(gong)司(si)(si)銀行貸款，剩余部(bu)分用(yong)于(yu)補充流動(dong)資金(jin)。

　　涉(she)足房地產REITs

　　10月15日，怡亞(ya)通發布(bu)公(gong)告(gao)稱，為了盤活公(gong)司資(zi)產(chan)，公(gong)司將(jiang)籌劃(hua)設立房(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)（REITs）并在新交所(suo)發行(xing)上市。公(gong)司將(jiang)在專業機(ji)構(gou)的指導下選(xuan)擇自(zi)有的優質物業項目籌劃(hua)設立房(fang)地(di)產(chan)投資(zi)信(xin)托基(ji)金(jin)，組建REITs專項工作組，具體負責REITs標的資(zi)產(chan)包的選(xuan)定、資(zi)產(chan)重組、紅(hong)籌架構(gou)搭(da)建、投行(xing)、審計、估值以及法律服(fu)務等(deng)專業機(ji)構(gou)遴(lin)選(xuan)等(deng)與REITs推進相(xiang)關的全部(bu)工作。

　　本(ben)次擬設立房地產(chan)投資(zi)信托(tuo)基金并上市(shi)，是怡亞通對開拓創新性融資(zi)渠道作(zuo)出(chu)的(de)有(you)益嘗試。在新加(jia)坡REITs上市(shi)將(jiang)有(you)助于增(zeng)(zeng)進公(gong)司(si)對倉儲(chu)物業(ye)(ye)的(de)資(zi)本(ben)運(yun)作(zuo)與管理能力，進一步增(zeng)(zeng)強(qiang)公(gong)司(si)倉儲(chu)服務業(ye)(ye)務和(he)供應鏈服務的(de)綜合競爭(zheng)力；將(jiang)已(yi)有(you)的(de)供應鏈基地資(zi)產(chan)發行新加(jia)坡REITs，可(ke)以實現(xian)公(gong)司(si)資(zi)產(chan)負債(zhai)率降低和(he)資(zi)本(ben)結構優化，增(zeng)(zeng)加(jia)公(gong)司(si)現(xian)金流(liu)，有(you)效提升公(gong)司(si)的(de)盈利(li)能力。

　　怡亞通介紹，REITs是(shi)一(yi)種通過發行股份或(huo)者(zhe)收益憑證匯集(ji)多數投(tou)資(zi)者(zhe)的(de)資(zi)金(jin)，交(jiao)由專門投(tou)資(zi)機構進行不動產(chan)(chan)投(tou)資(zi)經營(ying)管(guan)理，并將投(tou)資(zi)綜合收益按比例(li)分配給投(tou)資(zi)者(zhe)的(de)一(yi)種信托基(ji)金(jin)。REITs是(shi)國際資(zi)本(ben)市場成熟的(de)金(jin)融產(chan)(chan)品(pin)，具有流動性較(jiao)高、收益相對穩定和(he)安全性較(jiao)強等特點，能夠有效盤活存量資(zi)產(chan)(chan)，降低實(shi)體經濟杠(gang)桿，實(shi)現(xian)基(ji)礎設施資(zi)本(ben)化(hua)和(he)專業化(hua)運營(ying)管(guan)理，對實(shi)體經濟發展具有重要價值。

　　新交所是2019年全球最大的房(fang)地(di)產(chan)投資信(xin)托(tuo)IPO平臺。新加坡在2019年全球房(fang)地(di)產(chan)投資信(xin)托(tuo)IPO市場中居于(yu)領(ling)導地(di)位，募集資金占全球房(fang)地(di)產(chan)投資信(xin)托(tuo)IPO的44%。

　　目前國內(nei)公募(mu)REITs試點(dian)(dian)領域僅限于基(ji)(ji)礎設(she)施領域，房(fang)地(di)產領域尚未出臺相(xiang)關(guan)文件(jian)。2020年4月(yue)30日，證監會、國家發展改(gai)革委聯合發布了《關(guan)于推進基(ji)(ji)礎設(she)施領域不動產投資信托基(ji)(ji)金（REITs）試點(dian)(dian)相(xiang)關(guan)工作(zuo)的(de)通知》，并陸續(xu)發布了相(xiang)關(guan)政(zheng)策文件(jian)，標志著境內(nei)基(ji)(ji)礎設(she)施領域公募(mu)REITs試點(dian)(dian)正式起步。

　　近(jin)日發布的(de)(de)《深圳(zhen)建(jian)設(she)(she)中國特色(se)社會(hui)主義(yi)先行示范區綜合(he)改革(ge)試點(dian)首批(pi)授權事項清單》提出(chu)(chu)，在交通、水利、物流倉儲(chu)、產業園(yuan)區等基(ji)礎設(she)(she)施領(ling)域推出(chu)(chu)公(gong)募(mu)REITs。市(shi)場人士(shi)預計，公(gong)募(mu)REITs試點(dian)項目將在年內落地(di)。初期選擇上述領(ling)域推出(chu)(chu)公(gong)募(mu)REITs，一是(shi)(shi)因為這些(xie)領(ling)域有補短板需(xu)求，二是(shi)(shi)這些(xie)都是(shi)(shi)傳統的(de)(de)基(ji)礎設(she)(she)施項目，比較適(shi)合(he)在試點(dian)初期推出(chu)(chu)。預計未來會(hui)向新基(ji)建(jian)相關領(ling)域延伸。

　　合理安排融資行為

　　此前，央(yang)行、住建部會(hui)同相關(guan)(guan)部門在前期廣泛(fan)征求意見的(de)基礎上，形(xing)成了重(zhong)點房地產企業資金(jin)(jin)監測和融資管(guan)理規(gui)則。央(yang)行金(jin)(jin)融市(shi)場司(si)副司(si)長彭立峰稱(cheng)，目(mu)前重(zhong)點房地產企業資金(jin)(jin)監測和融資管(guan)理規(gui)則起步(bu)平穩，社(she)會(hui)反響(xiang)積極正面。下一步(bu)，央(yang)行將會(hui)同住建部和其他(ta)相關(guan)(guan)部門，跟蹤評估執(zhi)行效果，不斷完善規(gui)則，穩步(bu)擴大適用(yong)范圍。

　　彭立峰(feng)介紹(shao)，重(zhong)點房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)資金(jin)監測和融資管理規(gui)則(ze)是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場長效機(ji)制建設(she)的(de)重(zhong)要內容，也是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)融資金(jin)融審(shen)慎管理制度(du)的(de)重(zhong)要組成(cheng)部分。建立這(zhe)個制度(du)的(de)目的(de)，在于增強(qiang)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)融資管理的(de)市場化、規(gui)則(ze)化和透(tou)明度(du)，促進房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)形(xing)成(cheng)穩定的(de)金(jin)融政(zheng)策預期，合理安排自身(shen)的(de)經(jing)(jing)營活動和融資行為，同時(shi)也矯正(zheng)一些(xie)企(qi)業(ye)(ye)盲目擴張的(de)經(jing)(jing)營行為，增強(qiang)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)自身(shen)的(de)抗風險能力。

　　中原地(di)產首(shou)席分(fen)析師張大偉認為，房企(qi)融(rong)資(zi)依然井噴。房企(qi)抓緊融(rong)資(zi)，以應對(dui)政(zheng)策變動風險。目(mu)前(qian)房企(qi)融(rong)資(zi)的難(nan)度(du)處于(yu)歷史最(zui)低(di)水(shui)平，平均(jun)融(rong)資(zi)成本(ben)票面利率集中在4%至5%，遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)低(di)于(yu)去年同期的6%至8%利率水(shui)平。

　　張(zhang)大偉(wei)指出，房企(qi)(qi)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)重視境內融資(zi)，大部分房企(qi)(qi)為(wei)了應對未來可能的市場變化，加快儲備資(zi)金。對于杠桿率較高的企(qi)(qi)業來說，最近融資(zi)壓力有所增加。

　　諸(zhu)葛找房(fang)(fang)(fang)分析師(shi)王小嬙表示，從國(guo)家統計(ji)局(ju)數(shu)據看，房(fang)(fang)(fang)地產行業資金面繼續改(gai)善。隨著房(fang)(fang)(fang)企融資新規逐(zhu)步推進實施，房(fang)(fang)(fang)企將更(geng)加注重自(zi)身(shen)造(zao)血的能力。